#PLP_Вещное
#PLP_Лица
Отнесение работ к перепланировке или реконструкции — правовой вопрос, решаемый судом самостоятельно, а не только по заключению эксперта (Постановление АС ЗСО от 21 мая 2026 года по делу № А45-31691/24).
📝
Что произошло. ОАО «Электрон» (собственник помещений в нежилом здании) обратилось к ИП Коробкину М.В. с иском об обязании привести наружную стену здания в первоначальное состояние. Коробкин произвёл работы по устройству дверных проёмов и расширению оконных проёмов во внешней несущей стене здания. Истец полагал, что это самовольная реконструкция, проведённая без согласия остальных собственников. Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на заключение судебной экспертизы, отказали в иске, квалифицировав работы как перепланировку (капитальный ремонт).
В чём ошибка. Суды неверно отнесли вопрос о квалификации произведённых работ исключительно к сфере специальных познаний эксперта. Согласно п. 5 Обзора ВС РФ от 13.12.2023, вопрос о том, является ли выполненная работа перепланировкой или реконструкцией, является правовым и разрешается судом на основе оценки всех доказательств. Кроме того, суды не дали надлежащей оценки доводам о том, что наружные стены здания являются общим имуществом собственников, а потому изменение их конструктивных особенностей затрагивает права всех собственников независимо от того, создаёт ли реконструкция угрозу жизни и здоровью. Ссылка судов на то, что экспертное заключение «никем не опровергнуто», фактически означала отказ от самостоятельной правовой оценки характера работ.
Позиция кассации. Вопрос о квалификации работ в качестве перепланировки или реконструкции является правовым, а не исключительно экспертным. Согласно п. 5 Обзора от 13.12.2023, основное отличие перепланировки от реконструкции — объект изменений: перепланировка производится в помещениях, а работы, изменяющие параметры самого здания (его наружных стен), являются реконструкцией. При этом внешняя стена здания принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности (ст. 259.1, 259.2 ГК РФ), и её изменение без согласия остальных собственников — независимо от наличия угрозы жизни и здоровью — нарушает их права. Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Для практики. Юристу в аналогичных спорах следует учитывать: квалификация работ — задача суда, а не эксперта; специальные познания в области строительства для решения этого вопроса не требуются. При ведении дел о нарушении прав собственников на общее имущество надлежит прямо ссылаться на ст. 259.1–259.3 ГК РФ, указывая, что наружные стены — общее имущество, и любое их изменение требует согласия всех собственников. Довод ответчика о соответствии работ строительным нормам и отсутствии угрозы не является самостоятельным основанием для отказа в иске, если речь идёт о работах, затрагивающих общее имущество.
Судебная практика всех остальных округов