#PLP_Сделки
#PLP_Недействительность
#PLP_167
#PLP_Вещное
#PLP_сроки
При двусторонней реституции по ничтожной сделке купли-продажи земельного участка суд обязан учесть платность пользования публичным земельным участком и зачесть плату за фактическое пользование (Постановление АС ЗСО от 21 апреля 2026 года по делу № А02-2959/24).
📝
Что произошло. Администрация Майминского района (Республика Алтай) оспорила договор купли-продажи земельного участка № 4Т от 30.05.2022, заключённый с ИП Фоминым по результатам открытого аукциона. Земельный участок имел вид разрешённого использования «среднеэтажная жилая застройка» (предусматривающий строительство зданий), что в силу п. 2 ст. 39.1 и п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ исключает продажу такого участка — он мог быть предоставлен только в аренду. Суд первой инстанции признал сделку ничтожной с применением односторонней реституции, апелляционный суд — изменил, применив двустороннюю реституцию (взыскал с администрации 4 396 400 руб. в пользу предпринимателя).
В чём ошибка. Оба нижестоящих суда не учли принцип платности использования земли (п. 1 ст. 65 ЗК РФ) при определении размера подлежащих возврату денежных средств. Апелляционный суд, применяя двустороннюю реституцию, ограничился констатацией оплаты предпринимателем 4 396 400 руб. и взыскал эту сумму в пользу покупателя в полном объёме. При этом суд не установил: период фактического пользования предпринимателем земельным участком, размер платы за фактическое пользование, уплачивал ли предприниматель земельный налог и в каком размере — не провёл сверку взаимных предоставлений с учётом принципа платности публичного земельного ресурса.
Позиция кассации. Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414, при решении вопроса о последствиях недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с продавца в пользу покупателя выкупной стоимости суду необходимо учесть принцип платности пользования публичными земельными участками. Обе стороны сделки допустили нарушение (п. 2 ст. 39.1, п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ) — администрация провела аукцион вопреки запрету, предприниматель знал об ограничениях из участия в деле № А02-981/2022. Потому двусторонняя реституция в виде простого возврата суммы без учёта пользования не отвечает балансу публичных и частных интересов. Судам надлежит определить размер платы за фактическое пользование с момента заключения договора, зачесть уплаченный земельный налог и скорректировать сумму возврата.
Для практики. Покупатель земельного участка из муниципальной собственности, столкнувшийся с признанием сделки ничтожной, должен учитывать, что простая констатация уплаченной суммы для взыскания её в полном объёме недостаточна — суд обязан зачесть стоимость фактического пользования и уплаченные налоги. Администрация как продавец при обосновании уменьшения суммы возврата вправе ссылаться на п. 1 ст. 65 ЗК РФ и позицию ВС РФ. Обе стороны при заключении аналогичных сделок с земельными участками публичной собственности несут риск ничтожности при нарушении запретов ст. 39.1 / 39.11 ЗК РФ, и этот риск не устраняется даже добросовестностью покупателя.
Судебная практика всех остальных округов