Невозможность пользования арендованным объектом в условиях его фактической передачи третьему лицу (Постановление АС ЗСО от 19 декабря 2025 года по делу № А27-3258/23).
📝
Когда арендодатель передаёт арендованное имущество третьему лицу по новому договору аренды в период действия первоначального договора с иным арендатором, это создаёт обоснованные сомнения в возможности последнего фактически пользоваться имуществом по назначению.
В таких обстоятельствах бремя опровержения доводов арендатора о невозможности пользования имуществом (и, соответственно, об отсутствии обязанности уплачивать арендную плату) ложится на арендодателя — особенно если договор с третьим лицом заключён в идентичном объёме или затрагивает ключевые элементы имущественного комплекса, без которых использование по назначению становится экономически нецелесообразным или невозможным.
При этом факт отсутствия официального акта возврата имущества не препятствует признанию прекращения фактического пользования арендатором, если иные доказательства (включая договоры с третьими лицами, соглашения об изменении состава передаваемого имущества, перерыв в цепочке дополнительных соглашений о размере арендной платы и др.) объективно свидетельствуют о передаче контроля над имуществом.
Отказ суда оценить такие доказательства и установить, имелась ли у арендатора реальная возможность пользоваться имуществом, влечёт неполное исследование обстоятельств дела и нарушение баланса доказывания.
Судебная практика всех остальных округов