Технологическая связанность против внутридомового имущества (Постановление АС ЗСО от 22 сентября 2025 года по делу № А67-204/24).
📝
В случаях, когда между арендатором — единой теплоснабжающей организацией — и муниципальным арендодателем возникает спор о заключении дополнительного соглашения к договору аренды объектов теплоснабжения, ключевым является системное толкование условий договора в совокупности с законодательством о теплоснабжении.
Если договор прямо предусматривает возможность передачи в аренду дополнительных объектов при наличии технологической связанности и их целевого назначения для системы теплоснабжения, отказ от заключения соглашения должен быть обоснован не только техническим состоянием имущества или отсутствием документации, но и доказанной невозможностью его эксплуатации.
При этом статус организации как единой теплоснабжающей и фактическое использование спорных объектов в процессе поставки ресурсов создают презумпцию необходимости их включения в хозяйственный оборот, а ссылки на внутридомовую принадлежность сетей требуют конкретных доказательств, соответствия границ общего имущества и нормативных определений.
Судебная оценка должна быть направлена на установление реальных фактических обстоятельств: наличия технологической связи, функционального назначения оборудования, границ балансовой принадлежности и возможности использования имущества.
Отказ судов от всестороннего исследования этих вопросов, формальный подход к оценке доказательств (например, протокола межведомственной комиссии) и игнорирование системного толкования договора приводят к правовой неопределенности и нарушению баланса интересов сторон.
Судам необходимо учитывать, что законодательство направлено на обеспечение надежности и бесперебойности теплоснабжения, а не на допущение бесхозяйного существования критически важной инфраструктуры, даже если она фактически используется одной из сторон.
Судебная практика всех остальных округов