Когда залог без согласия предыдущего залогодержателя превращается в проблему (Постановление АС ЗСО от 20 июня 2025 года по делу № А45-35707/23).
📝
При оценке договоров залога недвижимости суды должны тщательно анализировать все существенные условия сделки, включая определение предмета залога и согласование его стоимости.
Отсутствие прямого указания на отдельные элементы залога (например, право аренды) не должно автоматически признаваться нарушением, если законодательством предусмотрено автоматическое следование прав на земельный участок судьбе объекта недвижимости.
При этом важно учитывать фактическое поведение сторон: если одна сторона ранее подтвердила действие договора через частичное исполнение или иные действия, она не может впоследствии оспаривать его заключенность.
В случаях последующего залога имущества, уже находящегося в залоге, основанием для признания сделки недействительной должно быть конкретное нарушение прав первоначального залогодержателя, например, лишение его установленных прав на внесудебное обращение взыскания.
Только лишь наличие формальных нарушений без реального ущерба для предыдущего залогодержателя не является достаточным основанием для признания сделки недействительной.
Судебная практика всех остальных округов