#PLP_Неустойка
#PLP_Свобода_договора
Захват смежного участка — это нарушение договора аренды, а не «вне его» (Постановление АС ВСО от 11 августа 2026 года по делу № А19-13321/25).
📝
Что произошло. Администрация Иркутска взыскивала с ИП Гудкова штраф по договору аренды земельного участка от 24.11.2022 за самовольный захват смежного муниципального участка (101 кв. м) путём выноса забора за границы арендованного объекта. Штраф установлен п. 4.3 договора в двукратном размере годовой арендной платы — 3 605 000 руб. Суд первой инстанции и апелляция отказали в иске.
В чём ошибка. Нижестоящие суды сочли, что использование смежного участка выходит за пределы сферы действия договора аренды, поскольку смежный участок не является его объектом, а значит, подп. 2.2.22 и п. 4.3 договора к этим отношениям не применимы. Суды не исследовали фактические обстоятельства — устанавливался ли факт выхода за границы, устранялось ли нарушение между актами обследования, и не оценили доказательства по существу.
Позиция кассации. Условие договора, обязывающее арендатора использовать участок в установленных границах и не допускать захвата смежных участков, по правовой природе является негативным обязательством (ст. 307 ГК) — обязанностью воздерживаться от определённых действий. Стороны свободны включить такое условие в договор (ст. 421 ГК), оно конкретизировано, ограничено сроком договора и направлено на сохранность объекта аренды. Ссылка на информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147 (п. 9). Неустойка за нарушение неденежного обязательства, в том числе негативного, допускается (ст. 329 ГК). То, что смежный участок не является объектом аренды, само по себе не исключает договорной ответственности: основание ответственности — не пользование смежным участком как таковым, а совершение действий, от которых арендатор обязался воздерживаться в связи с использованием арендованного объекта.
Для практики. Арендодателю муниципальной земли: при формулировании подобных условий в договоре аренды они будут признаны действительными и обеспеченными неустойкой; спорные акты обследования должны фиксировать конкретные координаты выноса за границы и дату устранения. Арендатору: оспаривание штрафа только доводом «это не предмет договора» не работает, если в договоре есть негативное обязательство — нужно оспаривать сам факт нарушения или его длящийся/неоднократный характер. При повторном рассмотрении суду надлежит установить факт выхода за границы и решить, имело ли место одно длящееся нарушение либо два самостоятельных.
Судебная практика всех остальных округов