#PLP_Залог
#PLP_Обогащение
Залогодатель сдал в аренду без согласия залогодержателя — плати новому собственнику по рынку (Постановление АС ВСО от 31 июля 2026 года по делу № А74-1692/24).
📝
Что произошло. Россельхозбанк как залогодержатель оставил за собой нежилое здание по закладной и зарегистрировал право собственности. Обнаружилось, что помещение 398,5 кв. м занимает ООО «Свент» по договору аренды от 01.07.2022, заключённому прежним собственником (залогодателем) без согласия Банка. Банк взыскал неосновательное обогащение за фактическое пользование с 13.10.2022 по 22.04.2024 исходя из рыночной ставки 136 руб./кв. м. Суды взыскали частично: до 24.01.2024 — по условиям старого договора (11 875 руб./мес.), после — по рынку, и зачли 87 000 руб., уплаченные прежнему арендодателю.
В чём ошибка. Нижестоящие суды сочли, что Банк одобрил сохранение аренды на условиях договора от 01.07.2022 до 24.01.2024, не оценив письмо Банка от 22.01.2024 о взимании платы по рыночной ставке и об освобождении помещения. Также суды уменьшили взыскание на 87 000 руб., уплаченные прежнему арендодателю, применив по аналогии п. 3 ст. 382 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве и сославшись на неуведомление арендатора о смене собственника. Кроме того, не исследовано, был ли зарегистрирован первоначальный договор аренды от 23.11.2021, и не оценено существенное занижение арендной платы (11 875 руб. против рыночных 54 196 руб.).
Позиция кассации. С момента государственной регистрации права собственности залогодержателя на оставленное за собой имущество все права аренды, предоставленные залогодателем без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются в силу п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке. Это не перемена лиц в обязательстве, а прекращение самого обязательства: к п. 3 ст. 382 ГК РФ оснований нет, поэтому плата прежнему арендодателю после перехода права не освобождает арендатора от обязанности перед новым собственником. Молчаливое согласие залогодержателя на сохранение аренды не презюмируется — суд обязан установить, знал ли Банк о договоре и действительно ли выражал согласие, а при явном занижении арендной платы — оценить обоснованность такого условия.
Для практики. При повторном рассмотрении суду надлежит исследовать письмо Банка от 22.01.2024 и факт регистрации первоначального договора аренды, дать оценку осведомлённости залогодержателя о новом договоре и его согласия на сохранение арендных отношений, применить п. 2 ст. 1105 ГК РФ и не уменьшать взыскание на плату прежнему собственнику. Залогодержателю стоит сразу после регистрации права направлять арендатору письменное уведомление о прекращении аренды и требование освободить помещение, фиксируя рыночную ставку.
Судебная практика всех остальных округов