#PLP_Сделки
Оборудование отдельного входа в помещение МКД путём разрушения части несущей стены — это реконструкция, а не перепланировка, и требует согласия всех собственников (Постановление АС ВСО от 3 июля 2026 года по делу № А19-17162/24).
📝
Что произошло. Администрация Иркутска потребовала от предпринимателя привести в первоначальное состояние нежилое помещение на первом этаже МКД, в котором вместо оконного проёма был самовольно сделан дверной — фактически оборудован отдельный вход с разрушением части внешней несущей стены. Предприниматель предъявил встречный иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Суды первой и апелляционной инстанций в первоначальном иске отказали, встречный иск удовлетворили.
В чём ошибка. Суды квалифицировали работы как перепланировку и сочли, что общее имущество МКД не уменьшилось, опираясь на выводы эксперта. При этом вопросы об отнесении затронутого имущества к общему имуществу и о квалификации работ как реконструкции либо перепланировки — это вопросы права, а не специальных знаний, и не могут делегироваться эксперту. Кроме того, суды не исследовали обстоятельства, без которых спор нельзя разрешить: получал ли предприниматель согласие всех собственников помещений в МКД на использование части внешней несущей стены и земельного участка под отдельный вход, имеется ли разрешительная документация на реконструкцию, и возможно ли устранение нарушений путём приведения помещения к первоначальным параметрам.
Позиция кассации. По смыслу п. 14 ст. 1 ГрК РФ, пп. 3 и 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023 и п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 оборудование отдельного входа в помещение МКД посредством разрушения части внешней стены, являющейся несущей конструкцией, квалифицируется как реконструкция дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности. Такая реконструкция влечёт уменьшение общего имущества (часть внешней несущей стены и придомовой территории) и требует согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 1–3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и разрешения на строительство (п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Суд не вправе перекладывать на эксперта правовую квалификацию и оценку доказательств; вопросы об отнесении имущества к общему и о квалификации работ подлежат разрешению самим судом с исследованием согласия собственников и возможности приведения объекта в первоначальное состояние.
Для практики. При повторном рассмотрении суду надлежит поставить на обсуждение сторон и разрешить по существу: получено ли решение общего собрания собственников МКД о реконструкции и использовании части общего имущества (внешней стены, земельного участка), имелось ли разрешение на строительство и возможно ли привести помещение в первоначальное состояние путём демонтажа только созданной части. Собственнику помещения в аналогичных спорах недостаточно ссылаться на соответствие работ СНиП и пожарным нормам — обязательными условиями сохранения самовольной реконструкции в МКД остаются согласие всех собственников и надлежащая разрешительная документация. Администрации и иным истцам — экспертное заключение само по себе не подменяет правовую квалификацию работ и не освобождает от доказывания нарушения прав собственников МКД.
Судебная практика всех остальных округов