Полное освобождение арендатора от арендной платы при наличии на участке его объектов недвижимости противоречит принципу платности землепользования (Постановление АС ВСО от 7 апреля 2026 года по делу № А33-30877/23).
📝
Что произошло. КУМИ Манского района взыскивал с главы КФХ Василюка В.В. задолженность по арендной плате за земельный участок (108 078 кв. м, сельхозназначение) и пени. Суд первой инстанции иск удовлетворил полностью, апелляция отказала полностью, сославшись на неисполнение арендодателем обязанности по обеспечению доступа к участку. Кассация направила дело на новое рассмотрение, сформулировав баланс между правом арендатора на соразмерное уменьшение платы и императивным принципом платности землепользования.
В чём ошибка. Оба нижестоящих суда неправильно применили п. 4 ст. 614 ГК РФ и проигнорировали подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Первая инстанция отклонила довод об ухудшении условий использования, сославшись на отсутствие вины арендодателя, но не учла, что отсутствие вины арендодателя не лишает арендатора права на уменьшение платы. Апелляция же полностью освободила арендатора от платы, не приняв во внимание, что на участке находятся объекты недвижимости (склады, гараж, сушилка, административный пункт), внесённые главой КФХ в состав имущества хозяйства, что свидетельствует о фактическом использовании участка.
Позиция кассации. Арендатор вправе претендовать на уменьшение арендной платы при существенном ухудшении условий использования по обстоятельствам, за которые он не отвечает (п. 4 ст. 614 ГК РФ; Обзоры практики ВС РФ № 2 (2015), № 3 (2017), № 3 (2020)). Однако отсутствие свободного доступа не влечёт полного освобождения: наличие на участке объектов недвижимости арендатора свидетельствует о его фактическом использовании, а принцип платности землепользования (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) исключает бесплатное землепользование. Кроме того, при новом рассмотрении суду необходимо проверить обстоятельства формирования смежных земельных участков (с кадастровыми номерами 24:24:0101005:739, 740), через которые проходят подъездные пути, и участие администрации в их формировании — для оценки добросоветности её действий. Также установлено, что ответчик заявлял о препятствиях доступа письмами от 25.10.2019, 06.11.2019, 30.03.2020, а не впервые в июне 2023 года.
Для практики. Арендатору в аналогичных ситуациях следует заявлять не об освобождении от арендной платы, а о её соразмерном уменьшении на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ, представляя доказательства: акты осмотра, заключения кадастровых инженеров, документы о регистрации объектов недвижимости на участке и переписку с арендодателем о препятствиях. Арендодателю необходимо учитывать, что полное освобождение арендатора от платы при наличии его объектов на участке не соответствует принципу платности; возможно взыскание платы в сниженном размере. Вопрос о формировании смежных участков администрацией и её добросовестности — ключевой для определения судьбы арендных обязательств.
Судебная практика всех остальных округов