#PLP_Исковая_давность
Владение недвижимостью по договору купли-продажи без регистрации перехода права не исключает приобретательную давность: добросовестность давностного владельца не требует заблуждения о наличии права собственности (Постановление АС ВСО от 18 мая 2026 года по делу № А69-4468/23).
📝
Что произошло. Предприниматель с 2005 года владел нежилым помещением на основании договора купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован не был. В 2023 году право собственности на помещение зарегистрировано за ООО «Тараа». Предприниматель обратился с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности, ссылаясь на открытое, непрерывное и добросовестное владение более 18 лет.
В чём ошибка. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске по двум взаимосвязанным основаниям. Во-первых, они квалифицировали владение по договору купли-продажи без регистрации как не отвечающее критерию «владения как своим собственным» по ст. 234 ГК РФ. Во-вторых, сослались на преюдицию решения 2017 года по делу № А69-56/2016, которым предпринимателю ранее отказали в признании права, — как на доказательство осведомлённости об отсутствии законных оснований владения, исключающей добросовестность. Апелляция дополнительно отказала в применении постановления КС РФ от 26.11.2020 № 48-П, сославшись на наличие параллельного спора о признании права ответчика отсутствующим. При этом ни один суд не исследовал фактические обстоятельства владения: несение бремени содержания, уплату налогов, ремонт, отсутствие притязаний третьих лиц на протяжении всего срока.
Позиция кассации. АС Восточно-Сибирского округа указал, что критерий «владения как своим собственным» по ст. 234 ГК РФ определяется характером договорного основания: институт приобретательной давности не применяется лишь тогда, когда имущество получено по договору, не предполагающему переход титула собственника (аренда, хранение, ссуда и т.п.), — поскольку при таких договорах владелец изначально признаёт право собственности контрагента. Напротив, при получении имущества по договору купли-продажи прежний собственник выражает волю на прекращение своего права и передачу владения приобретателю вместо себя, для самостоятельного и бессрочного владения. Следовательно, отсутствие государственной регистрации перехода права само по себе не исключает квалификацию такого владения как осуществляемого «как своим собственным».
Опираясь на постановление КС РФ от 26.11.2020 № 48-П, кассация также подтвердила, что добросовестность давностного владельца не тождественна добросовестности приобретателя по ст. 302 ГК РФ и не требует заблуждения о наличии права собственности на протяжении всего срока владения. Правообразующее значение имеет длительное открытое владение при отсутствии возражений со стороны иных лиц, а не единовременный факт завладения. Наличие параллельного спора о признании права ответчика отсутствующим не препятствует применению ст. 234 ГК РФ в настоящем деле.
Для практики. Истцу по иску о приобретательной давности, получившему имущество по договору купли-продажи без регистрации, следует акцентировать внимание суда на характере договорного основания (направленность на отчуждение, а не временное пользование) и представлять доказательства фактического владения: оплату коммунальных услуг, налогов, расходы на ремонт, отсутствие притязаний третьих лиц. Ссылка оппонента на ранее состоявшийся отказ в признании права как на доказательство недобросовестности не является достаточной — суд обязан оценить всю совокупность обстоятельств владения. Позиция КС РФ № 48-П подлежит применению независимо от наличия параллельных споров об оспаривании зарегистрированного права.
Судебная практика всех остальных округов