#PLP_Вещное
#PLP_Регистрация
Регистрация объектов как единого недвижимого комплекса не даёт собственнику безусловного права выкупить весь публичный земельный участок без торгов по ст. 39.20 ЗК РФ (Постановление АС ВСО от 18 мая 2026 года по делу № А33-10702/25).
📝
Что произошло. ООО «СвязьСтрой 2022» оспорило отказ Департамента муниципального имущества г. Красноярска в предоставлении в собственность без торгов земельного участка площадью 5 561 кв. м, на котором расположен зарегистрированный единый недвижимый комплекс (здание телефонной станции 195,1 кв. м, здание охраны, дизель-генераторная установка, электросеть 102 м). Нижестоящие суды признали отказ незаконным, опираясь на заключение кадастрового инженера о соразмерности участка и на факт регистрации ЕНК.
В чём ошибка. Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали два ключевых обстоятельства. Первое: фактическое функциональное назначение объектов — представитель общества в кассации подтвердил, что объекты не используются, оборудование связи отсутствует, подключение к внешним каналам не произведено; между тем участок предоставлялся по пп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ именно для размещения объекта связи как элемента инженерной инфраструктуры. Второе: суды не проверили соразмерность испрашиваемой площади целям эксплуатации объектов, не поставили на обсуждение вопрос о возможности обеспечения подъездов и пожарных проездов за счёт территорий общего пользования, не оценили, не является ли размещение вспомогательных объектов по периметру участка искусственным увеличением его площади в нарушение ст. 10 ГК РФ.
Позиция кассации. АС Восточно-Сибирского округа, опираясь на позиции ВС РФ (определение от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140, от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409), КС РФ (определение от 23.04.2020 № 935-О) и Президиума ВАС РФ (постановления от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11), сформулировал следующее: регистрация нескольких объектов в качестве ЕНК по ст. 133.1 ГК РФ определяет лишь их правовой режим как неделимой вещи в обороте, но не влияет на порядок реализации права на приватизацию земельного участка по ст. 39.20 ЗК РФ и не исключает проверки соразмерности площади участка. Исключительное право на выкуп публичного участка без торгов возникает только при условии, что объект отвечает той цели, для которой участок предоставлялся, а его площадь объективно необходима для эксплуатации недвижимости — не для хозяйственного удобства собственника. Бремя доказывания необходимого размера участка лежит на заявителе. Если объекты фактически не используются по заявленному назначению и не являются частью действующей инженерной инфраструктуры, исключительное право на приватизацию не возникает; сделки, направленные на получение участка в обход торгов, могут быть признаны недействительными по ст. 168 ГК РФ.
Для практики. Собственнику объектов, претендующему на выкуп публичного участка по ст. 39.20 ЗК РФ, недостаточно представить заключение кадастрового инженера и свидетельство о регистрации ЕНК — необходимо доказать реальное функциональное использование каждого объекта по тому назначению, для которого участок предоставлялся, и обосновать, почему именно такая площадь нужна для эксплуатации, а не для хозяйственного удобства. Публичному органу при повторном отказе следует фиксировать факты неиспользования объектов и запрашивать технические обоснования размещения вспомогательных строений. При наличии признаков искусственного формирования комплекса для увеличения площади выкупаемого участка суд вправе привлечь прокурора и оценить действия заявителя через призму ст. 10 ГК РФ.
Судебная практика всех остальных округов