При выкупе по Закону № 159-ФЗ рыночная стоимость определяется без НДС, а зачёт неотделимых улучшений зависит от согласия арендодателя и разграничения с текущим ремонтом (Постановление АС ЦО от 23 июня 2026 года по делу № А35-2837/24).
📝
Что произошло. ООО «Курсстрой» (арендатор — субъект МСП) обратилось к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального нежилого помещения площадью 301 кв. м, выкупаемого с рассрочкой на 5 лет по преимущественному праву по Закону № 159-ФЗ. Спор касался цены выкупа (Комитет настаивал на 14 996 000 руб. по отчёту ООО «ГЕС») и стоимости зачитываемых неотделимых улучшений.
В чём ошибка. Суды первой и апелляционной инстанций, опираясь на заключение судебной экспертизы (8 256 866 руб. за объект и 6 252 133,61 руб. за улучшения), установили выкупную цену как разницу этих величин, однако не проверили: (1) включён ли НДС в определённую экспертом рыночную стоимость; (2) не исследовали доводы ответчика о том, что штукатурно-малярные работы относятся к текущему ремонту по ст. 616 ГК РФ и п. 2.3.9 договоров аренды, а работы по установке кондиционеров нельзя квалифицировать как неотделимые; (3) не выяснили, давалось ли согласие арендодателя на спорные улучшения как условие зачёта по ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ; (4) не разрешили вопрос о приватизации земельного участка под выкупаемым помещением и включении в выкупную цену стоимости права на земельный участок.
Позиция кассации. Суд округа указал, что сам по себе вероятностный характер рыночной стоимости по ст. 3 Закона № 135-ФЗ и наличие иного результата оценки не предопределяют недостоверность ранее определённой цены — суд обязан сопоставить все отчёты и экспертное заключение по правилам ст. 71, 86 АПК РФ и мотивировать принятие или отклонение каждого. Рыночная стоимость для целей сделки купли-продажи должна определяться оценщиком без учёта НДС с прямым указанием на это в отчёте (ст. 11 Закона № 135-ФЗ), поскольку при выкупе по Закону № 159-ФЗ реализация муниципального имущества, составляющего казну, не признаётся объектом обложения НДС (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ) и цена не подлежит уменьшению на сумму налога. Зачёт стоимости неотделимых улучшений в оплату выкупаемого имущества по ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ зависит от совокупности условий: наличия согласия арендодателя на реконструкцию, доказанности осуществления улучшений за счёт собственных средств арендатора и их действительной стоимости, при этом такой зачёт не должен приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон. Кроме того, в силу п. 3 ст. 28 Закона № 178-ФЗ и п. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ при одновременной приватизации здания и земельного участка выкупная цена обоих объектов определяется исходя из их рыночной стоимости, и суду надлежало выяснить вопрос о приватизации земельного участка.
Для практики. При повторном рассмотрении судам надлежит истребовать у эксперта разъяснения о включении/не включении НДС в итоговую стоимость и при необходимости назначить дополнительную или повторную экспертизу с постановкой соответствующего вопроса; дать правовую оценку разграничению текущего ремонта (обязанность арендатора по ст. 616 ГК РФ) и неотделимых улучшений, а также проверить наличие согласия арендодателя на каждое из заявленных улучшений. Арендатору при подготовке к выкупу следует заранее фиксировать письменное согласование всех реконструкционных работ с арендодателем и подтверждать оплату улучшений собственными средствами, а при оспаривании цены — доказывать соответствие отчёта оценщика федеральным стандартам оценки. Покупателю муниципального имущества по Закону № 159-ФЗ нужно учитывать, что итоговая цена не уменьшается на НДС, а зачёт неотделимых улучшений невозможен без доказанного согласия собственника.
Судебная практика всех остальных округов