#PLP_Подряд
Понуждение управляющей организации к ремонту кровли в натуре требует проверки исполнимости акта и обоснованности отнесения работ к текущему ремонту (Постановление АС СКО от 19 июня 2026 года по делу № А32-20408/25).
📝
Что произошло. Индивидуальный предприниматель — собственник нежилого помещения в МКД — обратился к управляющей организации ООО «Управляющая организация "Мегасити"» с иском об устранении протечки кровли путём проведения конкретных строительных работ (демонтаж водоизоляционного ковра, стяжки, устройство нового ковра и т. д.). Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на недоказанность вины ответчика и на выводы внесудебных экспертиз о необходимости капитального ремонта. Апелляция решение отменила и обязала общество выполнить работы. Кассация отменила оба акта и направила дело на новое рассмотрение.
В чём ошибка. Апелляция, возлагая на управляющую организацию исполнение обязанности в натуре, не установила юридически значимые обстоятельства: действительно ли заявленные работы относятся к текущему ремонту и входят в Минимальный перечень услуг № 290, либо их устранение объективно возможно только путём капитального ремонта с предварительным проектированием. Не исследован вопрос об объёме, стоимости и источнике финансирования, а также не проверена исполнимость судебного акта с учётом того, что с 01.09.2025 дом выбыл из управления ответчика. Первая инстанция, в свою очередь, ограничилась выводом о недоказанности вины, не разграничив текущий и капитальный ремонт и не оценив доводы истца о безусловной обязанности по пункту 7 Минимального перечня № 290.
Позиция кассации. По смыслу статьи 308.3 ГК РФ и разъяснений пунктов 22, 23 и 27 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 возлагаемое на должника исполнение в натуре должно быть объективно и субъективно исполнимым; судебный акт о понуждении обязан устанавливать порядок, механизм и сроки исполнения, а суд обязан быть уверен в реальной возможности исполнения и отсутствии опасных последствий. Ссылка апелляции на пункт 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2021) о безусловной обязанности управляющей организации по Минимальному перечню № 290 не снимает обязанности суда разграничить текущий и капитальный ремонт и оценить, возможно ли устранить протечку оперативными и неотложными работами в рамках пункта 7 Минимального перечня № 290 либо требуется капитальный ремонт. Вынесение акта, объективно неисполнимого или возлагающего на ответчика финансирование капитального ремонта под видом текущего, недопустимо.
Для практики. При повторном рассмотрении суду надлежит по каждому виду заявленных работ установить, относятся ли они к текущему ремонту по приложению № 7 к Правилам № 170 и пункту 7 Минимального перечня № 290 или к капитальному ремонту по приложению № 8, оценить выводы внесудебных экспертиз и при необходимости назначить судебную экспертизу. Истцу-собственнику следует доказывать возможность устранения протечки оперативными работами в рамках текущего ремонта. Ответчику — представлять доказательства того, что дом выбыл из его управления, отсутствуют средства текущего ремонта и доступ к общему имуществу, а также обосновывать капитальный характер требуемых работ.
Судебная практика всех остальных округов