Значение фактического использования объекта и истории формирования права хозяйственного ведения (Постановление АС СКО от 25 марта 2026 года по делу № А63-21430/24).
📝
При разрешении споров о реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, судам необходимо устанавливать не только формальные даты регистрации вещных прав и заключения договоров аренды, но и фактический порядок управления объектом недвижимости в долгосрочной перспективе.
Само по себе изменение собственником способа приватизации (например, переход от ликвидации предприятия к его преобразованию) или наличие решения о включении имущественного комплекса в прогнозный план приватизации не могут быть бесспорным доказательством злоупотребления правом и искусственного создания препятствий арендатору без исследования того, использовалось ли здание целиком как единый комплекс до передачи помещений в аренду и являлась ли регистрация права хозяйственного ведения исключительно фиктивной конструкцией для ограничения прав субъектов малого предпринимательства.
Возложение на органы местного самоуправления обязанностей по оценке и принятию решений об условиях приватизации отдельного помещения, входящего в состав имущественного комплекса предприятия, подлежащего преобразованию, требует предварительного разрешения вопроса о компетенции соответствующих органов и недопустимости дробления такого комплекса.
Судам надлежит проверять, не вторгается ли судебное решение в исключительные полномочия представительного органа муниципалитета по определению способа приватизации, а также оценивать добросовестность поведения всех участников правоотношений с учетом реальной экономической судьбы объекта и наличия у арендодателя права, а не обязанности, инициировать отчуждение конкретного актива без согласия собственника и балансодержателя.
Судебная практика всех остальных округов