#PLP_Аренда
#PLP_Толкование
Одностороннее повышение аренды в 15 раз — это уже не цена, а злоупотребление (Постановление АС СЗО от 12 августа 2026 года по делу № А56-30967/25).
📝
Что произошло. ООО «Новотранс Актив» (арендатор) взыскало с ОАО «РЖД» (субарендатор) задолженность по арендной плате за июнь, сентябрь и октябрь 2024 года и неустойку по договору субаренды части земельного участка в морском порту Усть-Луга. Основанием иска стало уведомление арендатора об увеличении платы с 37 923 до 598 196 руб. — рост более чем в 15 раз по отчёту оценщика.
В чём ошибка. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск в полном объёме, не проверив, какие именно основания для изменения арендной платы предусмотрены договором. Пункты 3.4.1 и 3.4.2 договора разрешают пересмотр только на размер инфляции или в связи с изменением рыночной стоимости прав субаренды, но не на размер рыночной арендной платы; изменение кадастровой стоимости и платы по вышестоящему договору аренды не указаны в качестве оснований. Суды также не оценили доводы субарендатора о недобросовестности и непропорциональности 15-кратного увеличения средним рыночным ставкам.
Позиция кассации. По смыслу статей 614 и 424 ГК РФ право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы не даёт ему права менять порядок её определения. Если условия договора не предусматривают установление платы равной рыночной стоимости аренды по отчёту оценщика, установление именно такой суммы означает выход за пределы договорного права на корректировку. С учётом разъяснения пункта 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 многократное (в 15 раз) одностороннее увеличение платы обязывает суд проверять добросовестность арендодателя и соответствие повышения изменению средних рыночных ставок; непропорциональное завышение в силу статьи 10 ГК РФ свидетельствует о злоупотреблении правом и влечёт отказ во взыскании части платы, превышающей рыночные ставки.
Для практики. При оспаривании одностороннего повышения арендной платы субарендатору (арендатору) нужно доказывать, что договор не предусматривает именно ту формулу пересмотра, которую применил контрагент, и заявлять о недобросовестности с представлением доказательств средних рыночных ставок. Арендодатору, напротив, следует формулировать основания и порядок пересмотра в договоре предельно конкретно — с указанием, до какого уровня допускается повышение (рыночная стоимость прав субаренды отдельно от рыночной арендной платы). При новом рассмотрении суду предстоит по правилам статьи 431 ГК РФ установить содержание условий договора, оценить пропорциональность повышения и с учётом платёжных документов определить реальный размер задолженности и неустойки.
Судебная практика всех остальных округов