Пределы ретроактивного применения понятия «самовольная постройка» (Постановление АС СЗО от 24 ноября 2025 года по делу № А56-36320/24).
📝
В делах о признании права собственности на объекты недвижимости, возведённые до 1 января 1995 года, критически важно учитывать правовой режим, действовавший в период строительства: к нежилым зданиям, сооружениям и строениям, созданным в советский период, не подлежит применению понятие «самовольная постройка» в смысле ст. 222 ГК РФ, поскольку оно введено лишь с 1995 года и не имеет обратной силы.
Согласно ГК РСФСР 1964 года, основанием для признания постройки самовольной служило исключительно строительство жилых домов без разрешения; иное имущество, построенное хозяйственным способом в рамках уставной деятельности и с санкции уполномоченных органов, подлежало признанию законным, особенно если оно принималось в эксплуатацию актами соответствующих властей.
При применении института приобретательной давности судам необходимо всесторонне исследовать характер владения (добросовестность, открытость, непрерывность), а также фактические и документальные обстоятельства возникновения объекта — включая разрешительные документы, генеральные планы, акты приёмки и назначение строения.
Отказ в признании права собственности на объект, формально не включённый в акт приёмки, но соответствующий плану, функционально связанному с основным назначением комплекса и эксплуатируемый владельцем длительное время, требует особо тщательной мотивации и не может основываться лишь на формальном несоответствии перечня акта.
Судебная практика всех остальных округов