Рассрочки на 1,4 трлн: где зашиты издержки проектного финансирования

Недавняя статистика выявила интересную аномалию: в 2025 году продажи жилья через эскроу-счета достигли максимума в 6,2 трлн рублей. Однако фактически на эскроу поступило лишь 5,5 трлн. Где еще 1,4 трлн рублей (с учетом переходящих остатков)? Они зависли в рассрочках.

Около 15% договоров долевого участия (ДДУ) к концу года не были оплачены полностью. На фоне заградительных ипотечных ставок застройщики использовали рассрочки как маркетинговый допинг, чтобы не останавливать конвейер продаж.

Но математику не обмануть. Рассрочка — это скрытое кредитное плечо. Квартира продана на бумаге, но живые деньги на эскроу не поступили. А значит, банк не субсидирует ставку по проектному финансированию. Застройщик вынужден обслуживать строительный кредит по базовым, околоключевым ставкам, сжигая собственную маржинальность ради красивых отчетов по выручке.

В стратегии АПРИ мы осознанно дистанцируемся от подобных инструментов. Наш приоритет — не бумажный ДДУ, а скорость наполнения эскроу-счетов. Именно 100% оплата лотов обеспечивает нам комфортную средневзвешенную ставку по кредитному портфелю и защищает юнит-экономику проектов. Выручка должна быть обеспечена кэшем, а не обещаниями.