Ассоциация владельцев облигаций (АВО) опубликовала разбор недавней встречи с Председателем Совета директоров ПАО «АПРИ» Алексеем Овакимяном. Диалог получился предметным: без маркетинга, только финансовая физика девелопмента в период высоких ставок.
Делимся ключевыми тезисами, которые объясняют устойчивость нашей бизнес-модели в 2026 году:
1. Сток как инвестиционный ресурс, а не «навес»
На охлажденном рынке принято воспринимать нераспроданные метры как замороженную ликвидность или риск затоваривания. Однако структуру стока нужно анализировать глубже. Из 370 тыс. кв. м запаса строительной готовности АПРИ лишь 100 тыс. кв. м — это введенное в эксплуатацию жилье. Остальное находится в стадии строительства.
В парадигме осознанного отказа от распродаж на этапе котлована этот объем превращается в инвестиционный потенциал. Лоты будут реализовываться на высокой стадии готовности с максимальной премией к цене, что напрямую защищает юнит-экономику проектов.
2. Прибыль обгоняет выручку
Стратегия поздних продаж и реализация долей в проектных компаниях дают закономерный результат: показатели EBITDA и чистой прибыли компании растут опережающими темпами по отношению к выручке. Фокус смещен с объемов залитого бетона на качество и рентабельность денежного потока.
3. КРТ и рекуррентный доход
Комплексное развитие территорий для компании — это инструмент капитализации. Интеграция жилых кварталов с инфраструктурой и парками развлечений гарантирует высокую ликвидность объектов. При этом АПРИ оставляет за собой управление рекреационными активами. Для инвестора это означает появление предсказуемого, регулярного операционного дохода, не зависящего от циклов продажи жилья.
4. Делеверидж и стоимость долга
Пока сектор адаптируется к дорогим деньгам, чистый долг АПРИ системно снижается: с 38 млрд руб. на конец 2025 года до 36 млрд руб. по итогам января 2026-го.
Главный маркер устойчивости — средняя ставка по банковскому проектному финансированию составляет комфортные 13,6%. Дорогие, ситуационные займы занимают в портфеле около 1% и будут полностью амортизированы в течение текущего года.
5. Потенциал долгового рынка
Доля облигационных займов в структуре долга АПРИ составляет около 19%, что существенно ниже среднесекторальных значений. Это дает компании весомый запас прочности и пространство для маневра на рынке капитала. Надежность долгового профиля подтверждена кредитными рейтингами на уровне BBB- со стабильным прогнозом от агентств НКР и НРА.
Полная запись встречи доступна по ссылкам ниже:
🌐 Смотреть на YOUTUBE
📺 Смотреть на RUTUBE
🌍 Смотреть на VK Видео
Если у вас появились вопросы — пишите в комментариях, соберём их для следующей встречи.