День сурка на рынке апарт-отелей

Кажется, рынок уже понимает, на какую доходность от гостиничной недвижимости рассчитывать.
8–10% годовых от аренды для инвестора — нормальный результат. 12% и выше — уже отличный, если речь о выплатах после расходов и вознаграждения УК.

И снова брокерская реклама: «доходность от 20% годовых», а стоимость номера к сдаче — почти на 60% выше. В рекламе к цифрам добавлены статус масштабного инвестпроекта, финансирующий банк с известным именем и значимый отельный оператор.

Что каждый из этих аргументов даёт инвестору ❓

▪️ Статус масштабного инвестиционного проекта говорит о значимости проекта для региона и возможных мерах поддержки его реализации. Это повод изучить проект, но не гарантия дохода.
▪️ Известный банк и эскроу важны для финансирования строительства и защиты расчётов с покупателем до выполнения условий раскрытия счёта. Это снижает строительный риск, но не риск низкой загрузки и высоких расходов после открытия.
▪️ Гостиничный оператор отвечает за будущую работу отеля. Его опыт важен для продаж и сервиса. Но выплата владельцу будет зависеть от результатов отеля и условий договора управления, а не только от имени оператора.

Все эти аргументы важны. Но ни один из них сам по себе не доказывает доходность «более 20% годовых».

Где возникает ловушка ❓

1️⃣ В одну цифру могут попадать разные виды дохода.
В предложениях отдельно указаны доход от управления и совокупная доходность с ростом стоимости. Выплата от управления — деньги, которые может принести работа отеля. Рост цены — прогноз того, за сколько номер, возможно, удастся продать. Важно видеть каждый компонент отдельно.

2️⃣ Прогнозную цену легко принять за заработанную прибыль. Если номер куплен за 30 млн ₽, рост почти на 60% означает предполагаемую стоимость около 47,7 млн ₽. Разница в 17,7 млн ₽ появится у инвестора только после продажи по такой цене, если кто-то будет готов купить.

3️⃣ Яркий процент задаёт ожидание ещё до разговора о расчёте. Реклама ведёт покупателя к менеджеру. Но инвестору нужны финансовая модель и обоснования её исходных цифр: почему ожидаются именно такая загрузка и средний тариф, сколько номеров появится поблизости к открытию, как будет развиваться территория и за счёт чего отель намерен привлекать гостей при конкуренции.
Как учтены затраты на персонал, инфраструктуру и обновление номеров? Какие допущения заложены по спросу и экономике? При других исходных данных получится другая доходность, даже если формулы в таблице верны.

4️⃣ Годы ожидания могут исчезнуть из расчёта. Доход от управления прогнозируют с начала работы отеля. Но инвестор вкладывает деньги раньше. Если между первым платежом и запуском проходит 3–5 лет, в эти годы выплат нет. Поэтому «10 или 20% годовых после открытия» и доходность инвестиций с даты первого платежа — разные показатели. Нужен календарь вложений и поступлений.

Почему я так придираюсь к процентам ❓

Потому что разница между привычными для рынка 8–10% арендной доходности, отличным результатом от 12% и рекламными «от 20%» слишком велика, чтобы принимать её без разбора.

🔷Возможно, высокий совокупный показатель получается за счёт прогнозного роста цены.
🔷Возможно, расчёт опирается на очень сильные показатели будущего отеля.

Но в обоих случаях важно понять, какая часть дохода придёт деньгами от эксплуатации, какая зависит от продажи и чем подтверждены оба прогноза.

Я бы попросил у менеджера три отдельных расчёта: выплаты от работы отеля, возможный результат продажи и доходность за весь срок от первого платежа до выхода из инвестиции.

Проверил бы сценарий без роста цены, с меньшей загрузкой и повышенными расходами.

Иначе «день сурка» на рынке апарт-отелей продолжится: в рекламе снова появится впечатляющий процент, инвестор примет его за будущие ежегодные выплаты, а выяснять, из чего он сложился и возможен ли вообще, начнёт только после покупки.

Разорвать этот круг можно простым вопросом до сделки: сколько денег принесёт номер от работы отеля — и на чём основан этот расчёт?

⸻
Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен

#Апартономика #гостиницы #апартотели #оценка_проектов