НАЛОГ НА РОСКОШЬ УЖЕ НЕ ДЛЯ МИЛЛИАРДЕРОВ? ПОКАЗЫВАЮ НА РЕАЛЬНОМ ПРИМЕРЕ, КАК МОЖНО ПОПАСТЬ В ЛОВУШКУ ВСЕГО ИЗ-ЗА ОДНОЙ ПЕРЕОЦЕНКИ

Ко мне обратилась клиентка, которая сейчас продает квартиру в премиальном сегменте Москвы. Казалось бы, обычная история продажи дорогой недвижимости. Но когда мы начали разбирать все расходы собственника, выяснилось, что она находится буквально в нескольких процентах от очень неприятной границы.

Именно такие ситуации сегодня меня начинают беспокоить все чаще.

Мы привыкли думать, что налог на роскошь касается каких-то невероятных особняков, дворцов и людей из списка Forbes. На самом деле в Москве уже сегодня существуют квартиры, владельцы которых находятся буквально в одном шаге от того, чтобы попасть под совершенно другую ставку налога. Причем они могли даже не покупать новую недвижимость. Им достаточно дождаться очередной государственной переоценки кадастровой стоимости.

Давайте спокойно все посчитаем.

Площадь квартиры нашей клиентки составляет 118 квадратных метров.

Текущая кадастровая стоимость одного квадратного метра составляет 2 450 000 рублей.

Получаем кадастровую стоимость объекта:

118 м² × 2 450 000 ₽ = 289 100 000 ₽

И вот здесь начинается самое интересное.

Кажется, что на сегодняшний день эта квартира не пересекает порог в 300 миллионов рублей, с которого начинает применяться повышенная ставка налога на имущество.

То есть пока собственница находится в обычном налоговом режиме.

Теперь рассчитываем налог. Сначала вспоминаем, что для квартиры автоматически применяется налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров.

Соответственно налоговая база считается следующим образом.

98 м² × 2 450 000 ₽ = 240 100 000 ₽

Дальше смотрим ставку.

В Москве для объектов с кадастровой стоимостью от 50 до 300 миллионов рублей применяется ставка 0,3%.

Получаем годовой налог:

240 100 000 ₽ × 0,3% = 720 300 ₽ в год


Пока не критично? Некоторые скажут да, другие уже и от такого налога упадут со стула. Но теперь я хочу показать вам, насколько опасной становится сама граница.

Запас до перехода в категорию объектов стоимостью более 300 миллионов рублей оказался практически символическим. Достаточно цене вырасти на 3,8% и всё!!

2 542 373 ₽ за квадратный метр поменяют всё!

Для понимания! Во время последней переоценки в Москве кадастровая стоимость недвижимости в среднем выросла примерно на 20–25%.

А тут запас всего в 3,8%. То есть никакого фантастического роста здесь даже не требуется.

И начинается уже совсем другая математика.

Налоговая база останется той же.

240 100 000 ₽ за объект

Но ставка станет уже 2,5%.

Получаем:

240 100 000 ₽ × 2,5% = 6 002 500 ₽ в год

Посмотрите внимательно на эти две цифры. Сегодня налог составляет 720 300 рублей.После перехода через порог он может составить 6 002 500 рублей.


И еще один вопрос, который мне задают "А если это единственное жилье?"

Нет. Сам по себе статус единственного жилья не освобождает от налога на имущество физических лиц. Очень многие путают разные нормы законодательства. Статус единственного жилья действительно работает в других ситуациях. Например, когда рассчитывается минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости или когда речь идет об исполнительском иммунитете при взыскании долгов.


Единственное общее послабление — это автоматический вычет стоимости 20 квадратных метров для любой квартиры независимо от того, первая она у собственника или пятая.

Да, существуют льготные категории граждан.

Пенсионеры, инвалиды, ветераны освобождаются от уплаты налога по одному объекту каждого вида. Но даже эта льгота перестает действовать, если кадастровая стоимость объекта превышает 300 миллионов рублей.

Именно поэтому я сегодня все чаще советую собственникам дорогой недвижимости перестать смотреть только на рыночную стоимость квартиры.