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因本人有过长期租房生活，家里也有房子在出租。遂写一些关于国内租房时的经验分享。
本篇较长，图片非全文，请主要阅读文字部分。
(叠甲：仅限个人经验，不一定适用于所有人，大家可以酌情参考。)
关于如何租到心宜房子
1.【评估预算】
无论你需不需要使用中介平台，请下载一个租房app参考你所选区域的房价。个人比较喜欢的参考app是x壳，房源有审核价格也比较真实（等等怎么听起来像广）。请不要参考x居客，xx同城，x鱼的房价，存在大量虚报和假房源。
如果为通勤考虑，在无机动车情况下，房源优先级为近单位＞近附近地铁沿线＞其他，尽量缩短步行距离和非机动车距离会大幅提高通勤舒适度和安全性。
（个人会觉得房屋距离地铁站超过 1km 就开始比较难受了，所以会优先选择靠近地铁的地段。毕竟日常出行也不止是考虑上班，距离地铁站近一点，生活便利程度还是会有比较明显的提升）
看一下当地租房价格是否符合你的预算，是否可以接受。
房租预算一般控制在收入的四分之一比较舒适，不要超过三分之一。这样房租不会占据太大的收入比例，日常生活和储蓄也会相对轻松一些。
标价稍微超出不要紧，因为价格是可以谈的，具体请看砍价小技巧篇(p2)。
2.【筛选来源】
个人会倾向于找比较成熟的中介平台，根据地铁站以及小区风评来筛选房源。租房的时候可以适当关注一下当地的租售比，可以比较直观地了解到租房的性价比如何。
当然，如果能找到靠谱的房东直租，似乎也是个不错的选择。房东直租可以去x瓣，小红薯平台寻找当地租房信息。真房东照片一般拍得比较随意真实，那种精致漂亮的大概率是中介引流。
不过很多房东直租在写合同的时候会出现合同不正规，责任模糊的情况（常见情况是房产和身份信息没给全，或者只规定了承租方责任，没有出租方责任），需要自己查一下，协商增补条款。(详见第五部分【关于合同】)
避开：来源不明的中介（有些id会伪装大公司或者平台前缀，但不一定真的是员工），二房东。分辨此类渠道是否可靠对新手不太友好。
分辨是不是二房东主要看房产证和身份证，可以要求其出示。若本人，身份证姓名与房产证权利人一致，即为一房东。如果不是，或者无法提供房产证和身份证，则为二房东/中介。
能提供的比不能提供的稍微靠谱一点，遇见不能提供的请直接pass。但总体还是不建议从二房东手里租房，容易有纠纷。
分辨中介是不是挂牌/冒充可以直接问合同中介方最后写的是公司名还是个人，什么公司，以及看公司是否和他的前缀一致。
直接pass：个人中介，无法查到信息/不合规的中介公司（国家企信系统官网可查，核实注册信息、注册资本及有无行政处罚记录，经营范围是否包含房地产）。
线下带看的时候，正规公司一般有着装要求比如西装＋带牌。穿着比较随意且无牌的有大概率不是正规中介。
3.【关于看房】
看房阶段最好白天、晚上各去一次，以便分别查看采光和夜间照明情况。尤其是晚上去看一次之后，基本可以对周边环境、噪音以及回家的路线有一个更直观的了解。如果地处南方，晚上去看也可以有效排除蟑螂乱窜的房子。
在最终签订合同之前，记得检查房屋里的家电是否都能正常使用，水电是否是民用水电，以及其他可能涉及日常生活的基础设施有没有问题(可以查看房重点筛查一览表p1)。能在签合同之前确认的事情，尽量还是提前确认比较好。
◆关于租房到底要选择 Loft/公寓，还是普通小型住宅？
这个其实见仁见智，主要还是看个人的生活习惯和需求。
loft公寓注意筛查是不是商用水电，商用会特别贵。同时晾晒衣物也经常是个问题。很多loft公寓的优点是看起来装修很好、公共设施也比较完善，但如果长期居住，水电以及晾晒这些问题还是需要提前考虑。
Loft 缺点是存在楼梯，可能会存在上下温差不一致的问题，尤其是在夏天和冬天，开空调之后上下层的体感温度可能会有比较明显的区别。
大部分loft公寓的采光条件都不错。
民居在功能分区方面也会更加明确，隐私性也更好。但需要重点考虑厨房和厕所的卫生。蟑螂经常埋伏在这两个地方，所以看房的时候最好仔细检查一下，尤其是厨房的橱柜、水槽以及厕所的角落。
而且如果民居在老小区，外面的环境卫生同样很重要。小区楼道、垃圾处理以及周边环境都可以稍微观察一下。除此之外，燃气安全也需要注意，尤其是使用燃气热水器的房子，相关设施最好提前确认一下。
厕所还要考虑是否有窗户。没有窗户的话，就需要重点检查排气设施是否正常，通风条件到底怎么样。
民居的房型也需要稍微考虑一下，部分非常奇怪的房型可以首先排除掉了。毕竟房子再怎么便宜，如果住起来动线非常奇怪，或者空间利用率很低，长期居住的体验也会比较差。
此外，还需要考虑周边邻居的情况、小区入住率等问题。这些东西虽然在租房的时候很容易被忽略，但真正住进去之后，还是会对日常生活产生比较明显的影响。
最后，无论是民居还是 Loft，最好稍微检查一下甲醛等室内空气质量问题。最简单的方法就是买一些甲醛测试纸自己测一下，至少可以作为一个基础的参考。
选什么类型的房子住，这方面我觉得没有什么绝对的好坏，还是看自己更在意什么，以及能不能接受对应的缺点。
4.【关于砍价】
之前提到，一般房租控制在工资的四分之一会比较合理、舒适，不可超过三分之一。
此外，中介和房东报出的价格一般是可以协商的，包括押金，都是可以商量的。所以如果比较喜欢某套房子，但是觉得价格或者押金稍微有点高，其实可以尝试着和中介或者房东聊一聊。
关于砍价，以下是一些个人心得小技巧：
租房砍价本质上是谈合作，谈合作的方法本质是“用利他的方式达成利己的目的”
目前我方劣势及需求：租金预算不够，需要以更低价格达成协议。
所以要想谈成，需要增加我方其他优势。
砍价小技巧：
1.强调这套房子已基本符合需求，目前问题只在租金。自己签合同很快，不会拖，不爽约，一旦价格能谈成立马就能签。
（租房市场供大于求，大部分房子都是急于脱手，此说法可以让你快速变成优质客户，提高优先级。当然，建立在你确实很满意房子的情况下）
2.强调我方已有工作/offer/稳定收入，优先考虑长租，长期履约能力好。（此条根据实际情况选择，如果确实不打算长租就算了，但如果本来就打算长租，是很强的砍价优势）
3.强调房租高于平均市场价。已有其他中介介绍类似房型，价格是多少多少，低于目前报价（没有可以编一个，不用太离谱，低个几十一百就行），如果价格谈不拢，只能找其他中介再去谈了。
4.持续强调自己确实刚毕业or还是学生，实在超出预算。（即：价格是我们的核心诉求，不要太早表现退让，不要表现自己很有钱的细节，不要在第2条打肿脸充胖子，稳定收入和超出预算不矛盾）
5.强调个人卫生习惯好，有自己打扫/请保洁的习惯。(如果不养宠物，可以说不养，大部分房东讨厌租客养宠物)
6.一开始不要报预算，可先询问对方“底价”，以及是否还有空间。
如果需要报预算，报价可尽量报你实际需要砍的价格×2倍，但总体不要砍太多。
比如：目前房屋报价：3200
你实际能接受的价格：3000（需砍200）
你初始报的预算价格：2800（200×2）
大部分价格谈判有一个默认的折中原则，即对方在你报价的瞬间，就会默认你实际能接受的价格高于此报价。对方在标价时，也基本默认可以接受一定降价空间。×2的好处在于既没有太离谱，如果最终讲到中间值你也不亏。
注意：房租砍价不是买衣服，大多数房东在平台标价时，为吸引租客，一般就已经不是虚高报价。不要大刀，会显得不切实际和无诚意，反而容易谈不成。
7.季付/半年付(押1付3/押1付6)可大幅度提升房东降价的意愿，但也需要承担风险，请根据你的实际情况选择是否需要此策略。
8.如果是中介带看，让中介帮你砍，房东那边房租砍不成，你可以和中介谈砍中介费/服务费。总之能砍一点是一点…
9.在讲价时，可以尽量为自己争取其他权益。比如：好吧我可以同意这个价格，但能不能帮忙负责维修xxx，能不能起租日往后推迟几天，作为搬家/整理的时间等等。
当然，具体能不能谈下来还是要看房源和房东，但至少可以先问问。毕竟有时候，不问就真的没有了。
5.关于合同
判断合同是否公平合规，请筛查以下几点：
1.房屋产权信息是否明确。(包括：精确的房屋地址，产权证明文件，产权人身份信息，单独or共有，抵押状况，用途与性质，备案情况)
2.是否有出租人责任及违约责任。(出租人需保障房屋安全合规，以及在出租期间不可打扰，不可单方面中止合约。如违约则承租人可单方面解除合同并要求退还剩余租金及押金等)
3.租金、支付方式及逾期违约金。(明确每月几号前支付，逾期每日罚金比例是否合理。同时写清支付方式是押几付几，中途不得随意变更支付周期。)
4.押金退还条件及是否有明确期限。(“15日后退还”这种日期模糊的除非修改否则不签，没写明房屋设施自然损耗不用赔的也不签)
5.是否有提前解约条款。(比如双方提前解约需提前一个月通知，违约金为一个月租金)
6.是否保障续租优先权以及续租租金不上调。(或限制上调比例)
7.是否明确维修责任边界。(房屋主体结构、门窗、水管、电路及所有家电，若因非人为原因损坏，维修费用由谁承担。如房东承担，则拖延多长时间不修时，承租人有权自行维修并从租金中扣除。)
8.是否有附件及交接清单。(合同最后最好有附件页，逐项罗列所有大件家具家电品牌、数量及当前状态。)
9.费用明细与隐形收费
确认合同中的“其他费用”栏，明确物业费、取暖费、网费由谁承担。
常见项目可参考(如p3，不必完全一致)
10.所有房东/中介的口头承诺，请留档或增补条款，只要不落实在白纸黑字上，一律当不存在。
好了，最后祝大家都能顺利租到满意的房子。
关于租到房子后的生活小tips，我会放到之后再写。
AC 
