Инвестиционный мыльный пузырь: как застройщики пытаются впарить россиянам «долевую нищету» под видом европейских фондов
Нам пытаются продать красивую сказку о том, что российский рынок недвижимости якобы цивилизуется, перенимая передовой западный опыт. В пример ставят ЗПИФы от группы «Самолет» с их «сказочной» доходностью в 21% и фонды вроде «ВИМ Сбережений». Нам вешают лапшу на уши о переходе к цивилизованному институциональному управлению жильем, испанских аналогах и прорыве в арендном бизнесе. Но если снять этот глянцевый пиар-слой, перед нами предстает циничная схема спасения закредитованных девелоперов за счет карманов отчаявшихся граждан.
Псевдоинвестиции на руинах ипотечного рынка
Вся эта истерия с созданием фондов арендного жилья вызвана вовсе не заботой об инвесторах, а банальной паникой крупного строительного бизнеса. После обвала ипотеки и стагнации продаж застройщики столкнулись с катастрофой: бетонные коробки некому покупать. Напомним сухие цифры: продажи новостроек просели почти на 40%, а цены при этом продолжают ползти вверх из-за инфляции и аппетитов монополистов. Возник парадокс: квартиры дорожают, а купить их некому.
И что придумывают эти «эффективные менеджеры»? Вместо того чтобы снизить цены и сделать жилье доступным для людей, они запускают ЗПИФы, пытаясь распродать нераспроданные квадратные метры мелким розничным инвесторам.
Замануха для простаков: Обещанная доходность в 21% в условиях разгоняющейся инфляции и стагнации рынка — это чистой воды замануха для наивных обывателей, решивших, что они поймали бога за бороду.
Сброс неликвида: В эти фонды заталкивают залежавшиеся квартиры в новостройках, перекладывая риски падения рынка с балансов застройщика на плечи рядовых пайщиков.
Нерусский REIT: почему западные лекала здесь не работают
Авторы исходной писанины сами признают, что российский рынок кардинально отличается от европейского, но делают из этого абсолютно шизофреничные выводы. В России культ собственного жилья формировался десятилетиями: аренда всегда была серым, бесправным и временным явлением, а не осознанным выбором. Люди стремятся владеть квадратными метрами, потому что не доверяют государству и финансовым институтам.
Попытки же государства внедрить «законопроекты о долгосрочной аренде с правом наследования» и субсидированием выглядят как мертвому припарки. Чиновники пытаются скрестить ежа с ужом — рыночный фонд с административными ограничениями доходности. Такая нерыночная модель неминуемо приведет либо к краху этих фондов, либо к тому, что они превратятся в кормушку для приближенных бенефициаров.
Корпоративный спрут вместо частного арендодателя
Чем обернется победа «институциональных игроков» для обычного человека? Ничего хорошего ждать не приходится.
Если коллективные инвесторы и фонды массово скупят готовое жилье как «надежный актив», они просто выжмут с рынка остатки доступных для покупки квартир, окончательно добив надежды обычных семей обзавестись собственным углом. Арендатор же попадет в еще более жесткую кабалу. Вместо человеческого диалога с частным собственником, с которым всегда можно было договориться о рассрочке или скидке, он окажется рабом холодной математической модели финансовой корпорации. Для такой структуры наниматель — не человек, а строчка в отчете, которая обязана приносить фиксированную прибыль любой ценой.
В сухом остатке мы имеем примитивную попытку застройщиков замаскировать глубокий кризис рынка под модными финансовыми терминами. Вместо доступного жилья россиянам предлагают скинуться деньгами на выкуп бетона у зажравшихся девелоперов, загнав себя в финансовую кабалу под красивые сказки об «инвестиционном прорыве».