📉 ТЦ меньше, ТРЦ больше: торговая недвижимость России входит в эпоху отбора

📊 Что показали данные 2ГИС
По данным на сентябрь 2026 года, в городах-миллионниках работает около 2,6 тыс. торговых центров — на 4% меньше, чем в сентябре 2023-го (минус ~110 объектов). За последний 12 месяцев показатель почти не изменился. При этом число торгово-развлекательных центров выросло на 6% и превысило 400. В Москве — свыше 650 ТЦ (уровень три года назад не сдвинулся) и 129 ТРЦ (+14% к сентябрю 2023-го, +4% за год). Глава РСТЦ Олег Войцеховский объясняет расхождение переклассификацией: объекты не столько закрываются, сколько «меняют паспорт» — добавляют кино, фудкорт, развлечения и переходят в категорию ТРЦ. По сути, часть обычных ТЦ эволюционирует в многофункциональные и получает новый статус, а в списке «просто ТЦ» остаются устаревшие объекты без развлекательной составляющей.

🏗️ Новое строительство рухнуло втрое
В первом полугодии 2026 года в России ввели всего 94–109 тыс. м² торговых площадей (9 объектов) — в три раза меньше, чем годом ранее. В Москве — 40–45 тыс. м², спад на 61–67% год к году. По прогнозу CMWP, за весь 2026 год ввод в стране составит около 424 тыс. м² (−34%), в Москве — 186 тыс. м² (−11%); Nikoliers даёт ещё более консервативную оценку — 362 тыс. м² по стране. Структура нового предложения сместилась в сторону районных форматов: на них приходится 60–62% ввода, средняя площадь открываемого объекта — до 20 тыс. м². Высокая ключевая ставка и дорогие кредиты делают крупные моллы нерентабельными — значительная часть строящихся сейчас объектов заложена ещё 2–3 года назад. 

📉 Вакантность растёт — и это структурный тренд
Доля пустых площадей в российских ТЦ выросла с 5–6% в 2024–2025 годах до 7,5–8,3% к августу 2026 года; к концу года показатель может достичь 9%. В Москве картина расслоилась: в ключевых ТЦ прайм-уровня («Авиапарк», Columbus, «Охотный ряд») вакантность — 7%, в стабилизированных ТЦ — 12%, по широкой выборке IBC Real Estate — уже 11% (742 тыс. м² пустующих площадей), а в новых объектах, открытых с 2024 года — 18%. Поглощение площадей ушло в минус: за восемь месяцев 2026 года — минус 15 тыс. м² GLA. Рост вакантности концентрируется в ТЦ старше девяти лет: на них приходится 65% всех объектов, где показатель увеличился. Главная проблема — недостаток операторов досуга: в старых ТЦ развлечения, спорт и общепит занимают 25% площадей против 42% в более свежих. Новые ТРЦ с развлекательной составляющей заполняются.

👥 Трафик падает, арендаторы уходят, концепции меняются
Посещаемость ТЦ в первом полугодии 2026 года снизилась на 2–5% год к году, а по сравнению с допандемийным 2019-м — на 27%. В Москве падение достигло 8,5% за шесть месяцев. Fashion-сегмент потерял ещё больше — около 5% трафика; в 2025 году закрылось 12% магазинов одежды в ТЦ по всей России, а на этот сегмент пришлась половина всех закрытий. Доля одежды и обуви в составе арендаторов московских ТЦ снизилась на 5 п.п. — до 23%, тогда как доля развлечений выросла на 6 п.п. — до 12%. РСТЦ прогнозирует: до конца 2027 года от 150 до 250 ТЦ в стране могут полностью прекратить работу, а ещё 500–700 объектов предстоит глубокая реконцепция. Трансформация идёт от торгового центра к «торгово-общественному»: кроме торговли и общепита, в состав входят фитнес, медучреждения, коворкинги, образовательные центры и даже госсервисы. 

💡 Что это значит?
Рынок торговой недвижимости вошёл в период жёсткого отбора по эффективности. Выигрывают два типа объектов: качественные суперрегиональные и районные ТЦ с понятным позиционированием — и новые ТРЦ с сильной досуговой составляющей, где почти половина занятых площадей приходится на развлечения, общепит и спорт. Проигрывают устаревшие моллы без концепции обновления, особенно те, где доля fashion-арендаторов выше 30%, а доля досуга — ниже 25%. РСТЦ уже разрабатывает проект нового ГОСТ для торговых центров, который должен зафиксировать современные критерии классификации — от единой концепции и централизованного управления до многофункционального состава арендаторов. 

#аналитика #тц

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max