🏠 Восемь ипотек на одного

В России нет законодательного ограничения на количество жилищных кредитов, которые может одновременно обслуживать один заемщик. Все решает банк на основе анализа доходов и долговой нагрузки. Поэтому, как сообщили аналитики, в практике риелторов две ипотеки — стандартная история: человек продолжает гасить одни обязательства за собственную квартиру и одновременно берет еще одну под аренду.

Три ипотеки встречаются реже, четыре — уже признак либо высокого подтвержденного дохода, либо последовательной инвестиционной стратегии. Один из рекордов — восемь одновременных кредитов у одного клиента, который последовательно покупал квартиры сначала по льготным программам, а затем по рыночным ставкам. Экономическая логика таких схем была особенно убедительной в период субсидированных предложений.

При ставке 6–8% на новостройку и доходности аренды 5–7% годовых от стоимости объекта инвестиция на первый взгляд выходила в ноль или в небольшой плюс, но с учетом роста цен на недвижимость +18% за 2025–2026 годы капитальный заработок делал стратегию привлекательной. Именно этот сценарий, то есть ипотека как инвестиционный инструмент, и разогревал стоимость на первичном рынке.

Именно с ним боролся ЦБ через макропруденциальные ограничения и отмену массовой льготной ипотеки. Ведь для банков и регулятора множественные ипотеки формируют потенциальную концентрацию потерь при ухудшении рынка. При ставках по рыночной ипотеке 17–18% стратегия «купить под аренду» перестает сходиться математически. Самостоятельно она охлаждается быстрее, чем регуляторные меры успевают ее ограничить.

✅Подпишись