Одна из ключевых причин осторожного снижения ставки центробанком, по мнению экспертов рынка недвижимости, завышенные инфляционные ожидания, о чем глава ЦБ не устает напоминать снова и снова.
«Если посмотреть на ситуацию с «колокольни» рынка недвижимости, то получается, что почти все профессиональные участники рынка недвижимости ежедневно со стахановским усердием трудятся над формированием повышенных инфляционных ожиданий населения!» - отмечает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Ежедневно многочисленные аналитические обзоры демонстрируют, что жилье дорожает, особенно новостройки, а все прогнозы за редким исключением сводятся к тому, что будет только дороже. Почти вся реклама новостроек эксплуатирует главный тезис «покупай скорее, пока не стало дороже». И даже если у людей нет денег, им все равно пытаются продать квартиру хотя бы в рассрочку, аргументируя это тем, что необходимо «зафиксировать цену» пока она не выросла.
Факт состоит в том, что ни на одном другом потребительском рынке его профессиональные участники не проводят такой массированной пропаганды о неизбежном подорожании своего товара, как на рынке недвижимости. Производители и продавцы продуктов питания или того же бензина если и повышают цены, то пытаются делать это втихаря, напротив, маскируя это подорожание различными маркетинговыми приемами.
Но на рынке недвижимости тезис вечного подорожания стал просто руководящей идеей всей отрасли, работая на повышение инфляционных ожиданий граждан. А принимая во внимание, что в улучшении жилищных условий нуждается существенная доля населения, люди никогда не поверят в то, что инфляция у нас 4% если жилье будет дорожать по 20-30% в год, даже если цены на еду, бензин и все стальное вообще перестанут расти.

Проблема и в том, что подогретые ажиотажной рекламой покупатели жилья обеспечивают слишком быстрый рост кредитования. В релизе ЦБ отмечается рост потребительского и ипотечного кредитования. Казалось, при ключевой ставке 17-18% ставки по рыночной ипотеке находятся на уровне порядка 20% и выше, который вряд ли можно назвать привлекательным. Но 13% опрошенных компанией IRN.RU заявили, что сразу бросятся покупать уже при минимальном снижении ставки. Это нерациональное поведение как раз и привело к росту ипотечного кредитования в последние месяцы. А его катализатором во многом выступает та самая массированная пропаганда застройщиков о неизбежном подорожании жилья.

Что же касается неизбежного удорожания новостроек, то здесь тоже есть немало лукавства. Факт состоит в том, что квартиры в уже построенных и сданных домах нередко продаются на 10-15% дешевле, чем в строящихся домах, где присутствуют все риски недостроя, затягивания сроков строительства и т.д., и т.п. То есть цены в новостройках последние годы растут все больше для покупателя – по этим растущим ценам вам предлагается купить, но по ним потом невозможно продать, только с дисконтом.

Все чаще мы видим, что застройщики действуют исходя из очень конъюнктурных целей: сорвать куш «здесь и сейчас» – найти или придумать повод чтобы устроить ажиотаж и, как говорят в народе, «впарить» подороже. Воспользовавшись ковидным кризисом как поводом, застройщики выбили у государства льготную ипотеку, продление которой они многократно лоббировали. Это дало временную сверхприбыль, но создало перекосы на рынке и закончилось болезненной ломкой впоследствии, отмечает эксперт.

По мнению Репченко, из заявлений главы ЦБ следует, «что чем активнее застройщики будут пиарить рост цен на новостройки и повышать эти самые цены, тем больше шансов, что ЦБ приостановит снижение ключевой ставки, чтобы не дать такому росту цен происходить. И совсем неожиданная для всего рынка недвижимости информация для размышления – чтобы добиться более быстрого и существенного снижения ключевой ставки нужно начать снижать цены на квартиры и показать дефляцию в этом секторе!»

Подпишись на Новый век