На выходных обсудили с Никитой Корниенко (основатель SimpleEstate) закрытие фонда от Альфа-Капитал, вот его комментарий:

"Ситуация с фондами Альфа-Капитала — это в первую очередь история не про рынок недвижимости, а про качество купленных активов.

Основная проблема была заложена еще на этапе формирования портфеля. Фонд приобрел большое количество объектов со слабыми локациями, завышенными арендными ставками, низкими оборотами арендаторов и низкой ликвидностью. Для многих объектов было очевидно, что арендаторы не смогут долго платить текущую аренду, а индексация ставок окажется невозможной.

На рынке стрит-ритейла наличие «Пятерочки» или другого известного арендатора само по себе не гарантирует качество объекта. Ключевой фактор — насколько успешна конкретная точка и насколько комфортна для арендатора текущая арендная нагрузка.

Поэтому проблемы с индексацией, снижение арендного потока и сложности с продажей объектов были достаточно предсказуемы сразу после покупки портфеля.

При этом стоит отметить, что команда, занимавшаяся продажей активов, фактически сделала максимум из возможного. Ситуация могла закончиться значительно хуже, если бы часть арендаторов просто съехала, а помещения пришлось бы продавать с еще большим дисконтом.

Эта история также показывает, что отчеты независимых оценщиков далеко не всегда отражают реальную рыночную стоимость недвижимости. Итоговые цены сделок часто оказываются существенно ниже оценочных.

Важно понимать, что проблема не в самом сегменте стрит-ритейла. Качественные объекты способны показывать стабильную доходность и рост стоимости на протяжении многих лет. Проблема была именно в качестве конкретных активов, попавших в портфель фонда."

P.S. Запланировали сделать подкаст с SimpleEstate, обсудим с Никитой рынок коммерческой недвижимости, ситуацию с Альфой и его площадку. Можете написать ваши вопросы в комментарии.