О роли правильного определения стимулов экономических агентов

Есть достаточно правдоподобная байка, что когда появились субсидированные ставки от застройщиков, то некоторые банки обсчитались и для определения суммы комиссии за снижение этой ставки использовали неправильные параметры. В частности забыли, что заемщики, взявшие кредит по околонулевой ставке, не будут гасить кредит досрочно, ведь они по сути реализовывают стандартную стратегию carry trade: заняли у банка дешево (1%), а разместить на депозите могут дорого (допустим, 7%). Тогда фактический срок кредитования увеличивается с 3.5–7 лет до тех значений, которые в договоре: примерно 25 лет.

Из-за этого банки якобы недооценили стоимость снижения ставки примерно в два раза. Потом стали оценивать правильно, и цены на недвижимость выросли еще сильнее (из-за роста вмененного финансового инструмента). Это и стало триггером, когда Банк России решил начать бороться с этим явлением.

Ранее здесь писали, что в 2022 году скорость погашения ипотечного существенно снизилась. Получается, банки вовремя заметили ошибку и заемщики в поисках выгоды изменили стратегию? Этого мнения придерживаются в частных разговорах и комментариях в интеренете почти все, кто так или иначе связан с финансами. Мы в том анализе ставили на падение доходов теневого сектора и ухудшение качества заемщиков, которые просто не могут платить сильно выше обязательного платежа. Об этом косвенно свидетельствует и сильное снижение доли первоначального взноса и комментарии ЦБ.

На мой взгляд, комментаторы-экономисты/финансисты неверно интерпретируют финансовые цели граждан. Опросы показывают, что у россиян отношение к кредитам резко негативное — порядка 60% опрошенных считают их прямой дорогой в долговую яму. В этой связи стратегия заключается не в максимизации дохода, а в максимально быстром погашении обязательств. Иными словами, кредит - необходимое зло. Без него иногда не обойтись, но если влез, нужно скорее избавится. Нарратив, что ипотека — форма рабства чрезвычайно распространен в массовой культуре. В таких условиях ожидать, что все заемщики, воспользовавшиеся субсидированными программами, резко поменяют свое поведение — лишь проявление эффекта эхокамеры, в которой пребывают многие аналитики.

Эффект же при этом весьма однозначный — дополнительный рост цен на жилье, при относительно слабом спросе. Очередной случай, когда усложнение финансовых инструментов приводит к неконтролируемым последствиям.

P.S. Неожиданный схожий прецедент: ловушка ликвидности, в которую попала экономика Японии, возникла ровно из-за такой же ошибки японского ЦБ.

Огромные убытки в банковском секторе вследствие ужесточения денежно-кредитной политики после взрыва пузыря 80-х, заставили их изменить свои приоритеты, когда ставку стали снижать. ЦБ Японии считал, что дав ликвидность, он оживит экономики, так как банкам будет выгодно выдавать больше кредитов. Вместо этого банки (и население тоже) начали снижать уровень финансового рычага, т.е. снижать долю обязательств к собственному капиталу.