Почему скидки на квадратный метр не делают жилье дешевле

Свидетели коллапса на рынке жилья приводят Скидки от застройщиков как фактор неизбежного скорого обрушения цен. Давайте посмотрим, что скрывается за предложениями «только в декабре -35% на все квартиры» и подобные им.

В конце года застройщики традиционно объявляют: скидка на квартиру в размере Х только до конца дня. Это звучит разумно, ведь застройщику необходимо выполнять план продаж, а для покупателя цена является ключевым фактором принятия решения. Логично предположить, что средняя цена продажи в декабре должна быть систематически ниже предыдущих значений примерно на величину скидки.

Но нет. На графике видим, что за всю историю наблюдений с 2016 года декабрьские цены на жильё оказывались не ниже осенних (хотя должны – это же распродажа), а чаще даже росли.

В 2022 году декабрь был чуть ниже сентября и октября, но это скорее связано с ростом доли эконом-сегмента в структуре продаж (видно на данных по продажам в Москве, где снижение стоимости квадрата совпало с ростом доли продаж в Новой Москве). Но это не -10-20-30%. Да и сложно представить, чтобы при существовании таких скидок кто-то ещё покупает квартиры по «полной стоимости» в октябре.

Дело в разнице «цен в объявлении» и «цен в договоре». Сбериндекс нам говорит, что разница между фактической и ценой объявления в Москве составляет в среднем около 50 тысяч за квадрат, но это не привязано к конкретному месяцу. Очевидно, в объявлении можно поставить сколь угодно высокую цену, а потом дать скидку. Главное не пересечь черту, когда покупатель начнет подозревать подвох.

В общем, наличие огромных скидок на жилье – это не щедрость застройщика и не признак обвала. Это маркетинг. Когда мы говорим про «рыночные» цены на жилье, то должны представлять черный ящик, которым управляют экономика застройщика и эмоции покупателя. Поэтому не ждем скорого обвала цен, живем в стагнации.

* Данные Сбериндекса на основе платформы Домклик. Сбер выдает каждую вторую ипотеку, считаем данные репрезентативными