В 2026 году Эталон планирует ввести 410 тыс.квадратных метров жилья. И эти квадратные метры очень неплохо распроданы: на конец декабря 2025 распроданность 70%
С большой вероятностью, эти объекты хорошо покрыты и платят исчезающе небольшую ставку по проектному финансированию.
(Тут вообще обидно, что при невероятно высокой прозрачности Эталона для инвесторов, даже они не выкладывают график ввода и раскрытия эскроу (разумеется, чтобы покупатели при переносе срока их в это носом не тыкали))
- Валовая маржинальность текущих объектов где-то около 25%
- Средняя цена около 300тыс.руб./квадрат
Итого получаем 300 000*410 000*70%*25% = 21 525 000 000 руб.
Скинем отсюда с запасом пару миллиардов на стоимость финансирования, т.к. мы не знаем процентные расходы объектов с вводом в каждом периоде. Плюс у нас будут явно еще продажи в этих объектах до конца 2026 года, но что-то перенесется в 2027 год, консервативно то на то и выйдет.
Итого Эталон получит в 2026 году со счетов эскроу кэша на 19 млрд руб. До SPO на этот кэш Система претендовала в доле 48.8% или на 19*48.8% = 9.3 млрд, а после на 19*72% = 13.7
Плюс 4.4 млрд легким движением документов
Тут, конечно, нужно оговориться, что компании необходимо суметь нарисовать прибыль, чтобы этот кэш превратить в дивы. Хотя нераспределенная прибыль положительная.
В общем весь этот маневр превращает неликвидные объекты недвижимости, которые банки будут брать в залог по низкой стоимости и давать дорогие кредиты, а в деньги они сами по себе превратятся нескоро, в ликвидные бумаги и кэш для АФК. В масштабах всего бизнеса суммы не самые огромные, но когда балансируешь на грани прибыльности и долговой нагрузки, чего бы и нет? Миноры при этом якобы получают объекты недвижимости с высоким градостроительным потенциалом aka иксы в будущем (но это неточно, с Серебряным Бором все ок, но исторически у Эталона не самый сильный GR ресурс в Москве, чтобы выбивать себе нужные ТЭПы)
Апплодисменты авторам и исполнителям данной красоты. Very demure, very mindful.
3/3 @unexpectedvalue