Проникновение ипотеки vs рост цен

Не так давно г-н Хуснуллин заявил, что если банки не будут выдавать по 4 трлн руб. ипотечных кредитов, то в отрасли наступит коллапс

Любой тезис о коллапсе чего бы то ни было очень трудно легко брать на веру, но выданная ипотека в деньгах - это показатель от многих «если».

Особенность ситуации в том, что обязательный платеж, который зашит в текущий портфель растет сильно медленнее, чем средние зарплаты (inflationary):

🔹зарплаты выросли х2
🔹средний обязательный платеж (СОП) всего на 50% для ДДУ, а по построенному жилью в данных вообще вакханалия

Этот разрыв дает возможность домохозяйствам скорректировать условия входа на ипотечную вечеринку (особенно в случае с вторичным рынком): откладываем сделку, копим на первоначальный взнос, пока обязательный платеж не станет комфортным.

Тут именно фактически заключаемые сделки, а не расчетная доступность по рыночным ставкам и минимальному ПВ.

В итоге в 2026 мы можем увидеть:

А) снижение уровня проникновения ипотеки в сделки с жилыми ДДУ. Когда-то этот уровень был всего 60%, но слаженная работа всех министерств вынудило использовать кредитное плечо в 80% сделок уже в 2023

Б) рост первоначального взноса

В) продолжение стагнации реальных цен. Понятия не имею, что зафиксируют коллеги по итогам декабря, но 11 месяцев рост цен был вполне в районе инфляции

Г) все вышеперечисленное сразу

Сильное смягчение ДКП (оно же уже вот-вот, совсем точно, экономика не сможет долго жить со ставкой 16%!!!) изменит расклад в обратную сторону, но эффект в первую очередь пойдет через вторичный рынок: рост цен вторички -> рост оборачиваемости портфеля вторички -> рост сделок на первичном рынке.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
5/6