Для выхода в 0 по проектному финансированию, застройщикам необходимо распродать дома на 70% до ввода. Это означает, что после ввода застройщик остается не с деньгами, но без долгов и готовыми квартирами, которые достаточно ликвидны: готовые дома будут скорее пользоваться большим спросом, чем котлован (некоторые компании предпочитают минимально продавать на этапе строительства, чтобы продавать готовое с премией к средней цене рынка).
С учетом роста себестоимости и роста процентной нагрузки из-за более низкой наполняемости эскроу давайте поднимем этот бенчмарк до 75%
Чтобы распродать весь портфель, застройщикам достаточно продать 51 млн кв.м. Это примерно 1 млн сделок. При среднем количестве 600-700 тысяч жилых ДДУ в год - это займет чуть больше полутора лет в «нормальных условиях». В ненормальных (как сейчас) - чуть более двух лет, что все еще соответствует среднему строительному циклу.
Если говорить про ближайший год, то тут явно лучше условия и с себестоимостью, да и продать 5.7 млн квадратов не так уж тяжело даже при супервысоких ставках. Хватит и семейной ипотеки.
Конечно, тут будут лидеры и отстающие: кто-то распродаст объекты на 100%, а кто-то не добьет и до 60% и уйдет в банкротство, но это нормальная бизнес-среда, не требующая очередного макрошока в виде очередного раунда массовых льгот.
Таким образом мы бы воздержались от заголовков в стиле «запас прочности до конца года». Отрасль скорее после перегрева вернулась в нормальное состояние, но динамика отрицательная и будет компенсирована снижением запусков.
Эмпирически можно сказать, что отрасль способна без потрясений вводить ежегодно ~38 млн кв.м МКД.
Попытки прыгнуть выше головы приводят к бутылочному горлышку с работниками, специализирующихся на отдельных этапах строительства и задержками вводов практически готовых объектов.
4/4
#жилье
@unexpectedvalue