Ни о какой рентабельности застройщиков выше 5-7-10%, если брать нестоличные города и города с населением меньше 1 миллиона человек, в таких условиях говорить не приходится
Цитирует замминистра строительства и ЖКХ Никиту Стасишина РИА Новости
Это отличный пример cherry-picking нужных показателей для защиты своей позиции.
В ОНДКП Банк России обосновывал низкое влияние роста ставок на бизнес тем, что процентные расходы составляют всего 5% от себестоимости. Это абсолютно бессмысленная метрика, так как бывают торговые компании с высоким оборотом. Нужно смотреть на долю процентов в операционной прибыли/EBITDA/free cash flow to firm или похожем показателе. Это покажет, как финансовый результат распределяется между держателями долга и акционерного капитала.
Что не так с показателем рентабельности стройки?
Рентабельность = прибыль/активы
Прибыль - простой термин: все доходы за вычетом всех расходов (включая проценты) минус налог на прибыль.
С активами сложнее.
Активы компании - это весь капитал, который бизнес использует для своей деятельности. Источниками этого капитала могут быть собственные средства (equity) и заемные. Теория корпоративных финансов нам говорит, что equity всегда дороже долга. В идеальном мире без налогов и транзакционных издержек бизнесу все равно чем финансировать свою деятельность. Но в реальности долг предпочтительнее, так как кредитор имеет приоритетные права на активы в случае банкротства (ниже риски), а еще проценты можно использовать для снижения налогооблагаемой базы (налоговый щит). Единственное, что удерживает бизнес от использования 100% заемного капитала - это риски банкротства и готовность кредиторов давать деньги.
Стройка - капиталоемкая история, поэтому очень редко на каком рынке строительство ведется за 100% equity. В России ранее стройка происходила за счет средств дольщиков, а банки неохотно давали кредиты. Собственных средств вкладывали мало.
Сегодня у застройщиков есть 3 основных источника финансирования:
1️⃣проектное финансирование от банка
2️⃣собственные средства
3️⃣деньги инвесторов, а-ла какой-нибудь ЗПИФ
Последние два очень дорогие и редкие.
На нашем рынке жилья ситуация такова (и больше никакова), что строительство идет практически за 100% заемных денег от банков в рамках проектного финансирования.
При чем на бумаге это может быть 20/80 или 30/70. Но по сути застройщики вносят собственное участие земельным участком, а стоимость земли - очень условная штука.
Особо сильные застройщики в регионе сильны тем, что могут приобрести землю дешево, получить нужные разрешения на строительство ЖК и увеличить стоимость участка в разы.
Например, вы застройщик и купили участок за 100 рублей (на деньги банка). Заполнили нужные бумаги, нарисовали красивые рендеры, сходили в высокие кабинеты (так 3-5 раз), вжух*, получили нужные ТЭПы, ваш участок стал стоить 500 рублей. При долге 100, ваш equity становится 400. Далее вы вносите этот участок как собственное участие и получаете от банка проектное финансирование на строительно-монтажные работы в размере 1500 рублей. Итого собственное участие становится 400/(1500+100)=25%. Но вы не вложили ни рубля. Только, так называемый, GR-ресурс.
*вжух - долгий и трудный процесс согласования, занимающий год и более
(1/2)
#жилье
@unexpectedvalue