Теперь к более технической части.

Выглядит ли обязательство платить комиссию за льготную ипотеку банку несправедливым?

Решение перекладывать эту комиссию в цену или нет остается за застройщиком. Пока то, что мы видим в ЕИСЖС говорит нам о хорошем уровне прибыльности в строительном секторе, чтобы называть полный перенос необходимым.

Когда вы покупаете квартиру в ипотеку, вы заключаете договор с застройщиком, приносите в банк первоначальный взнос, банк платит застройщику полную стоимость вашей квартиры, вы следующие Х лет платите банку ипотечный платеж.

👉В этой ситуации вы, как заемщик, несете риск банкротства.

👉Банк несет:
-кредитный риск (вашего банкротства)
-процентный риск (пассивы имеют меньшую дюрацию, чем ипотека)
-риск досрочного погашения (допустим, вы обещали платить 10 лет по ставке 8%, но платите 5 лет, а банк реинвестирует полученные деньги уже по ставке 5%, но, конечно, может случиться и обратное)
-самое главное для сегодняшнего кейса, риск обесценения залога. Банк рассчитывает, что стоимость недвижимости будет расти, что приведет к снижению отношения вашего долга к стоимости квартиры, поэтому, если реализуется кредитный риск, он сможет реализовать залог и покрыть все убытки.

(реальное влияние и оценки этих рисков на банки имеют свои крайне интересные особенности, которые мы рассмотрим позже, здесь говорим иллюстративно)

👉Застройщик несет риск банкротства перед банком по проектному финансированию. Но этот риск не связан с покупателем недвижимости, то есть не имеет отношения к ипотеке. А продавать можно и за наличные средства. А если мы говорим про покупку жилья в уже построенном доме, то рисков нет никаких.

Из всех участников сделки только банк находится в открытой длинной позиции (лонг) по отношению к рынку жилья. Застройщик продал квартиру - закрыл позицию. Покупатель приобрёл - закрыл позицию. А лонг рынка жилья является прокси лонга на всю экономику.

Сейчас для банков реализовался процентный риск: стоимость пассивов выросла (рост КС), а размер компенсации снизился. Дальнейшее приращение портфеля становится не таким уж привлекательным. При этом совсем не выдавать ипотеку нельзя - похоже на саботаж нац. программы.

В такой ситуации Банки решили захеджироваться: продать опцион пут в виде взимания комиссии. Если вы торгуете на бирже, то знаете, что продажа путов - это способ поставить на рост рынка. Так банк конвертирует возможный процентный риск (очень вероятный в свете отмены льготной ипотеки в середине 2024 года) в риск обесценения залога (менее вероятный и ограниченный по величине). Покупателем этого опциона по замыслу должны выступить застройщики, подталкивая банки брать процентный риск.

Застройщик может перепродать этот опцион покупателю жилья, включив его в цену, и тут должна сработать конкуренция и стимулировать строителей не перекладывать всю стоимость. Но мы знаем, что рынок находится в дефиците (если кто-то еще раз напишет о рекордных объемах непроданного жилья, получит от нас по почте значок, что он/она дурачок), так что с большой вероятностью комиссия перекочует в цены полностью.

Здесь еще стоит отметить роль регулятора, который в стремлении охладить кредитование (не только ипотечное) при одновременном бюджетном стимулировании кредитования и низкой ключевой ставки (7.5%) с помощью макропруденциальных надбавок, ограничил возможность банков зарабатывать. Когда сжимается маржа, банк компенсирует ее объемами (см. кейс First Republic Bank).

(2/3)
#ипотека
@unexpectedvalue