Автор: Анастасия Елистратова
Даже до февраля 2022 года ставки по ипотеке в России были высокими по сравнению с другими странами. Однако после начала СВО Эльвира Набиуллина, в безуспешной попытке борьбы с "дефицитом бюджета", подняла ключевую ставку до совсем запредельных высот. Банки же повысили проценты по кредитам для населения. С тех пор ЦБ несколько раз понижал ставку, но всё ещё держит её на крайне высоком уровне:
⏺️Диапазон предложений банков: 15,9–19,45%.
⏺️Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке: ~18,7% (на 26 августа).
Для сравнения: актуальная ключевая ставка ЦБ составляет 14%.
При таких условиях ипотека становится неподъёмной для большинства граждан. Например, кредит в 10 млн рублей на 20 лет под 18% годовых означает ежемесячный платеж около 154 тыс. рублей. Суммарные выплаты за весь срок составят почти 37 млн рублей, из которых 27 млн, больше двух третей всей суммы — это переплата банку.
В то же время льготные программы кредитования существенно дешевле. Например, условия семейной ипотеки сейчас обсуждаются в диапазоне 6–8% для отдельных категорий семей. Напрашивается вывод: нужно просто снизить ставки для всех, и жилье станет доступным.
К сожалению, не всё так просто.
🏠Как сделать жилье доступным
Австралийский экономист Стивен Кин, предсказавший мировой финансовый кризис 2008 года, предлагает взглянуть на проблему иначе: дело не только в нехватке квартир, но и в способе финансирования их покупки.
Выдавая ипотеку, банк создаёт новые деньги. Когда предложение на рынке ограничено, а кредит становится доступнее, денежная масса начинает конкурировать за жильё.
Возникает замкнутый круг:
Дешевле ипотека → Больше спрос → Выше цены → Дороже ипотека
По этой причине субсидирование ставок само по себе не может решить проблему. Нельзя позволять банковскому кредитованию бесконтрольно расти, иначе банки лишь увеличивают денежную массу, конкурирующую за ограниченный фонд недвижимости.
Государство может создавать деньги для финансирования покупки жилья вместо банков. При этом государству не нужно получать ренту в виде процентов с каждого ипотечного кредита – это позволит избежать излишнего роста частного долга, который и приводит к финансовым коллапсам.
На практике речь идёт о трёх конкретных мерах:
✍️1. Ограничение размера ипотеки доходностью недвижимости
Чтобы ипотечный долг больше не мог бесконечно расти, размер кредита должен быть привязан к способности самого объекта генерировать доход, а не к спекулятивной рыночной цене.
Если квартира продается за 5 млн рублей, это не значит, что банк должен иметь возможность выдать кредит на все 5 млн. Потолок кредита должен рассчитываться исходя из реальной экономической ценности объекта.
✍️2. Государственное агентство доступного жилья
Стивен Кин предлагает, чтобы государство создавало денежную массу и напрямую выдавало беспроцентные кредиты на покупку жилья людям с доходом ниже среднего. Таким образом, мы разрушим механизм банков по раздуванию кредитных процентов и извлечению дохода из базовой нужды каждого человека в крыше над головой.
✍️3. Современная долговая амнистия
Третья мера – самая радикальная, и представляет собой списание или хотя бы уменьшение долгового бремени населения. Если огромные долги были искусственно созданы в процессе надувания пузыря, несправедливо оставлять людей один на один с этими обязательствами.
При всём вышеперечисленном важно понимать: даже идеальная кредитная система не сделает жильё дешевым, если предложение ограничено. Финансовую реформу необходимо сочетать с активным вмешательством в рынок недвижимости:
⏺️развивать инфраструктуру;
⏺️увеличивать плотность застройки;
⏺️создать фонд социального муниципального жилья;
⏺️пресекать превращение дефицита земли в ренту для собственников;
⏺️реконструировать советский жилищный фонд;
⏺️запретить массовую скупку жилья для инвестиций.
Комфортное жилье не должно быть роскошью. Крыша над головой не должна оборачиваться кабалой перед частными банками.
Источники: Remedies for Ridiculous House Prices
Участие Official l Участие Lite l Связаться l Участвовать