Наткнулся тут на интересную историю, размещенную на VLADIVOSTOK1.RU, и не смог пройти мимо и не прокомментировать:
 
Девушка Мария (имя изменено) планировала прожить во Владивостоке месяц — с 22 августа по 22 сентября. Нашла квартиру, внесла 85 тысяч рублей за аренду. Договор ещё не подписан, но деньги уже у собственника.

А дальше — классика. Собственник передумал и заявил: «Оплати ещё 5 дней простоя с 17 по 22 августа, потому что ВЭФ, спрос высокий». Условия найма были согласованы до оплаты, переписка это подтверждает.

Мария попросила деньги назад. Собственник согласился, но потом передумал и сказал: «Деньги только через суд». И насчитал штраф по 9 500 рублей за каждый день "простоя". При том, что:

- Мария не подписывала договор
- Не подписывала акт приёма-передачи
- В квартиру не заселялась

То есть она фактически ничего не нарушила, но уже должна 47 500 рублей за дни, в которые она и не собиралась там жить. Девушка обратилась в полицию.

Я считаю, что вся правда на стороне девушки так как:

1. Договор не заключён — обязательств нет

По ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. В письменной форме договор аренды должен быть подписан сторонами (ст. 609, 651 ГК РФ). Если договор не подписан — он не заключён. Переписка может подтверждать намерения, но не заменяет подписанный договор. Акт приёма-передачи не подписан — квартира фактически не передавалась. Следовательно, у Марии не возникло обязательств по внесению платы за пользование квартирой.

2. Удержание денег без основания — неосновательное обогащение

Ст. 1102 ГК РФ: лицо, которое без установленных законом оснований приобрело имущество за счёт другого, обязано его возвратить. Собственник не оказал услугу, квартира не передавалась — значит, удержание 85 тысяч рублей без законных оснований является неосновательным обогащением.

3. "Штраф" за простой — вымогательство.

Штраф за «простой» без договора — это попытка применить договорную ответственность там, где договора нет. Даже если бы договор был, неустойка должна быть соразмерна нарушению (ст. 333 ГК РФ). 9 500 рублей в сутки при аренде 85 000 в месяц — это около 30% от месячной платы в день, что явно несоразмерно и может быть снижено судом. Но по своей сути требование оплатить "простой" за дни до начала аренды — это не неустойка. Это вымогательство, прикрытое юридической терминологией.

По ст. 163 УК РФ вымогательство — это требование передачи чужого имущества под угрозой распространения сведений, совершения действий, которые могут причинить ущерб, либо под угрозой применения насилия. Здесь угроза иная: собственник говорит: «Не заплатишь — не получишь деньги назад, будешь судиться».
Фактически он удерживает 85 000 рублей, требуя доплатить ещё 47 500 рублей за "услугу", которая не оказывалась. Это схема, чтобы завладеть деньгами, а потом выдвигать новые условия. Это вымогательство и мошенничество в чистом виде, только вместо физической угрозы — удержание чужих денег и угроза судебных тяжб.

Мария правильно делает, что идёт в полицию. Формально здесь могут быть признаки мошенничества — завладение чужим имуществом путём обмана или злоупотребления доверием и вымогательства — требование передачи чужого имущества под угрозой распространения сведений, совершения действий, которые могут причинить ущерб, либо под угрозой применения насилия. Параллельно необходимо подавать иск в суд о взыскании неосновательного обогащения и, возможно, компенсации морального вреда, если действия собственника причинили ей нравственные страдания.

В этой ситуации отсутствие подписанного договора и акта приёма-передачи — это не минус для Марии, а плюс. Собственник не может требовать ничего, если квартира фактически не передавалась. Марии нужно как можно быстрее зафиксировать переписку (нотариально или скриншотами с метаданными) и обращаться в суд с иском о взыскании 85 000 рублей ну и взыскание сопутствующих расходов.

А если Марии нужна помощь, я готов представлять ее интересы в суде и в правоохранительных органах, пусть только свяжется со мной)