Пару дней назад увидел, пожалуй, новый рекорд Казани -
1,45 млн рублей за квадратный метр.Вторичка. Апарты в одном из статусных комплексов Казани в центре. Отличная локация, соответствующий ремонт.
Помимо ценника меня заинтересовал другой факт, а именно наша любовь считать недвижимость иксами.
Возьмём бизнес/премиум Казани.
Условно в 2020 году квадрат был в районе 100 тыс руб, а где-то и дешевле. Хотя тогда такая цена для Казани была ну как бы нихрена себе. Сегодня 400-500 тыс за кв м в этом сегменте уже никого особо не удивляют.Получилось ×4 за прошедшее время? Получилось.И вот здесь возникает интересная мысль:
если рынок однажды сделал ×4, значит следующие ×4 - вопрос времени.Ну было 100. Стало 400. Значит когда-нибудь станет 1,6 млн.
И математически всё верно.
Экономически - есть нюанс.Давайте для простоты расчетов смотреть квартиру 100 кв м.
100 тыс за кв м превратились в 400+ тыс за кв м примерно за 4 года.Стоимость квартиры
была 10 млн. Стала 40 млн руб.Чтобы случились эти ×4, цена выросла на
30 млн рублей.
Теперь повторяем абсолютно те же ×4 с уже текущих значений.
400 тыс за кв м простым движением падения жопы на калькулятор превращаются в 1.6 млн руб за кв м. На бумаге.Та же квартира в 100 кв м в новом цикле по такой логике за 4-5 лет из
40 млн руб превращается в 160 млн руб. Под новым циклом я подразумеваю купленную сейчас недвижку по 400 тыс руб за кв м.Только теперь для этих же самых четырёх иксов нужно добавить к стоимости уже не 30, а
120 млн рублей.
А вот и тот самый нюанс.
Чтобы одна квартира за 40 млн стала квартирой за 160 млн, достаточно найти одного человека, способного отдать за неё 160 млн. А вот чтобы 1.6 млн за квадрат стали новым нормальным ценником для сегмента, одного такого человека уже маловато. Нужен рынок таких покупателей. И вот здесь важно понимать, что покупательская способность не растёт теми же иксами вслед за стоимостью квадратного метра.Условная квартира за 10 млн стала стоить 40 млн. Покупателей на 40 млн очевидно меньше, чем покупателей на 10 млн, но рынок этот ценник каким-то образом переварил.
Теперь мы предлагаем ему переварить уже 160 млн. И вот здесь дело не просто в том, что покупателей становится ещё меньше.
На таких суммах начинает меняться сама логика покупки.160 млн руб для жизни - это уже совсем другой объём свободного капитала и совершенно другой набор альтернатив для его размещения.
Позволить себе потратить 100+ млн руб на квартиру для собственного проживания могут позволить себе не только лишь все. Прошу не путать с инвестициями в любом виде, в том числе в бизнес. Тут речь о конкретной остановке свободного капитала.
А ещё некоторые девелоперы в своих презентациях проводят параллели с прошлыми иксами прогнозируя подобный рост в будущем.
Текущая цена проекта - условные 300-400 тыс за квадрат и разговоры о том, как росла недвижимость в Казани предыдущие годы. Какие иксы получили те, кто когда-то заходил по 100 тыс за метр.
Прямых обещаний, конечно, никто не даёт.
Но логика считывается довольно легко:
смотрите, как росло раньше - значит и здесь есть куда расти.И вот это уже странно.
Ведь девелоперы-то как раз профессиональные участники рынка. Они прекрасно понимают, что прошлый рост происходил совершенно с другой ценовой базы.
Показать человеку рост со 100 до 400 тыс за метр и поставить рядом сегодняшний объект по 400 - да легко.Только почему-то за скобками остаётся вопрос:
а что должно произойти с доходами, капиталом и количеством обеспеченных покупателей в Казани, чтобы следующие несколько лет выглядели хотя бы отдалённо похоже на предыдущие?Поэтому меня немного забавляет, когда недвижимость до сих пор продают рассказами:
-Вот здесь инвестор сделал три икса
-А здесь четыре
-А тут мы продали бабушкину квартиру и сделали из неё три. Не бабушки. Квартиры.
Очень хочу донести мысль, что 400 тыс за метр сегодня - это не новые 100 тыс за метр образца 2020 года.Пост получился большой, поэтому продолжение в комментариях 🔽🔽🔽
#мыслипорынку
