Москвичи отбивают у мэрии 17 миллиардов

Собственники недвижимости, изымаемой мэрией Москвы для государственных нужд, добились через арбитражные суды увеличения компенсаций на 30,9% - или 17,43 миллиарда рублей.

Такие данные приведены в исследовании юридической компании Consul Group и сервиса Asseto, проанализировавших 371 дело в столичном арбитраже с 2018 года. Первоначально мэрия предлагала собственникам 56,34 миллиарда рублей. В итоге сумма достигла почти 75 миллиардов. Изъятия связаны в основном с программой Комплексного развития территорий (КРТ) - 150 из 371 дел.

Механика роста компенсаций проста и показательна. Судебная экспертиза назначалась в 249 случаях из 371. В 93,1% дел с экспертизой итоговое возмещение оказалось выше первоначального предложения города.

А там, где экспертизу не проводили, сумма совпадала с предложением мэрии в 95% случаев. То есть если собственник не добился независимой оценки - платят столько, сколько назвал город. Если добился - платят больше почти всегда.

Масштаб занижений в отдельных случаях впечатляет. В четырех спорах компенсации после решений суда прибавили 272–385%. В одном случае - с 42,7 миллиона до 207,4 миллиона рублей. В другом - с 238,4 миллиона до 892,1 миллиона. То есть первоначальная оценка города была занижена в 4–5 раз от того, что суд посчитал справедливым. Разница почти в 654 миллиона рублей по одному объекту.

Причины расхождения экспертиза раскрывает конкретно. При массовой оценке, которую использует мэрия, не всегда в полной мере учитываются индивидуальные характеристики недвижимости и отдельные убытки собственника - в том числе упущенная выгода от действующих договоров аренды. Плюс методика и подбор аналогов часто искажают результат. Для типовой недвижимости на активном рынке расхождения меньше. Для крупных или уникальных объектов - принципиально больше.

Отдельная сложность - участки, попавшие в КРТ. Они оцениваются в текущем состоянии, без учета девелоперского потенциала. То есть если у собственника участок, который под КРТ будет перестроен в жилой квартал с многократно большей стоимостью, оценивается земля как «есть сейчас» - а не как «будет стоить после КРТ». Разница уходит в карман города и последующего застройщика. Собственник получает компенсацию по «старой» цене.

Число дел в арбитраже растет с каждым годом. В 2020–2022 годах ежегодно в выборку попадало 19–38 дел. В 2023-м - 67. В 2024-м - 94. При этом до суда доходит только около 5% объектов, в отношении которых выпущены распоряжения об изъятии. То есть 95% собственников соглашаются на компенсацию мэрии без разбирательств.

При том, что судебная практика показывает: почти всегда предложения мэрии занижены.

Экономика для несогласного собственника не всегда выглядит рационально. Без судебной экспертизы дело в первой инстанции рассматривается в среднем 130 дней. С экспертизой - 349 дней. При повторной экспертизе - 529 дней.

Плюс апелляция еще около 100 дней. То есть чтобы отбить свои деньги, собственник должен вложиться в юристов, оценку и провести почти два года в спорах. Многие предпочитают согласиться на заниженную сумму, чем идти этот долгий путь.

Департамент городского имущества Москвы объясняет позицию стандартно. При реализации городских программ под изъятие могут попадать участки, здания и жилые помещения для строительства дорог, метро, инфраструктуры и социальных объектов. Размер компенсации определяется в том числе по итогам независимой оценки. Если стороны не согласуют сумму, департамент обращается в суд. Формулировка юридически корректная.

Реальность за ней проста: суд регулярно устанавливает компенсацию выше предложения города - то есть у мэрии есть системная практика занижения первоначальных предложений.