​Пригороды: Великая депрессия, война и зонирование

После Второй мировой в США возвращалось множество ветеранов, стремившихся завести семью и жить достойной жизнью после многих лет лишений из-за войны и Великой депрессии. А восстановление экономики и ее послевоенная переориентация на гражданские нужды обеспечивали бывших солдат работой и более чем достаточными средствами для реализации практически всех желаний.

Всех, кроме жилья. Доступных домов в городах критически не хватало. И тогда строительные компании начали массовое возведение дешевых однотипных домов на одну семью в пригородах. Застройщик Levitt & Sons построил первый привычный всем американский пригород – Левиттаун.

Упрощение производства (да-да, именно из-за него американские дома не отличаются прочностью) позволило довести скорость возведения домов до 30 штук в день, а сокращение затрат на строительство значительно снизило цену на жилье. Социальные программы и льготы, принятые правительством Рузвельта, позволили американцам брать доступные кредиты, которых с лихвой хватало на покупку такого жилья.

Эксперимент Levitt & Sons был успешен, и страну захлестнула эпидемия пригородного строительства. Широкомасштабная реклама призывала американцев переезжать в пригороды – рай для традиционной патриархальной семьи, где жена занимается домашним хозяйством, муж честно трудится на работе, а вечером они с детьми отдыхают на своей идеально подстриженной лужайке. Важным фактором в популяризации пригородов был и расовый вопрос – многие белые семьи стремились уехать из городов, чтобы не пересекаться с темнокожим населением.

Большую «живучесть» пригородным домам на одну семью обеспечило множество регуляций землепользования. Огромные территории по закону о зонировании были отданы исключительно под строительство жилых домов на одну семью. Рядом не могли быть возведены ни бизнесы, ни дома на несколько семей. Подобные законы нарушили ход естественного развития городов – те не могли расширяться за счет преобразования пригородных зон в полноценные кварталы и оказались заперты в своих границах середины XX века.

Отмена же регуляций зонирования сталкивалась и продолжает сталкиваться со множеством трудностей. Так, в пригородах возник особый пласт населения, который получил прозвище NIMBY (Not In My Back Yard – Не на моем заднем дворе). NIMBY'сы опасаются, что строительство в пригородах чего-то кроме односемейных домов приведет к переезду в их районы менее обеспеченных слоев населения, включая чернокожих, повышению шума и уровня преступности – словом, обещанный рай рухнет.

На позицию жителей пригородов влияет и денежный вопрос. Их дом является активом, который они в случае чего могли бы продать. А уплотнение застройки вокруг ведет к падению цены на недвижимость в районе и лишает домовладельцев выгоды. Потому они активно выступают против любых инициатив политиков об отмене жесткого зонирования. Даже позиционирующая себя прогрессивной Демократическая партия оказывается неспособной преодолеть давление NIMBY'сов. В пригородах живет около половины всего населения США – огромное количество избирателей, которых боятся расстраивать как Демократы, так и Республиканцы.

С середины XX века американцы начали массово переезжать в пригороды, оставляя позади опустевшие городские кварталы. Этому способствовал целый набор факторов, ключевые из которых мы обсудили сегодня. Следующие лонгриды из данного цикла будут посвящены подробному разбору всех негативных последствий возвышения пригородов. Stay tuned!