👉СИТУАЦИЯ В СЕКТОРЕ
Чтобы сломать финансовую модель, с которой застройщики успешно жили последние ≈20 лет, понадобилось всего 2 условия – ограничение льготных ипотек и рекордная продолжительность высоких кредитных ставок. Чем ниже спрос на недвижимость и чем меньше денег на эскроу-счетах, тем выше стоимость кредита для застройщиков, отсюда убытки и дефицит ликвидности.
По итогам полугодия суммарное покрытие эскроу застройщиков в РФ снизилось до 69,6%, это минимум за последние 6 лет. Соответственно, долг застройщиков растёт намного быстрее, чем объём денег на эскроу-счетах. С 1 октября усложнили условия семейной ипотеки, выросли риски для застройщиков с высокой долей ипотечных продаж (АПРИ 83%, Глоракс 71%, Самолёт 62%).
👉ВЫРУЧКА В 1П2026 г.
В рублях выросли продажи у Глоракса (+44,6% год к году), АПРИ (+29,5%) и ЛСР (+0,7%). Снижение выручки у Эталона (–9,6%), ПИК (–11,6%) и Самолёта (–31,3%). Если убрать эффект инфляции, то продажи в кв. метрах выросли только у АПРИ (+48%) и Глоракса (+1%)
👉ПРИБЫЛЬ
Из компаний с листингом акций улучшение в строке прибыли только у Эталона (убыток уменьшился на 7%). Снизилась чистая прибыль у Глоракса (–31,6%), ПИК (–54,6%) и АПРИ (–87,7%). У Самолёта и ЛСР убытки.
👉ДОЛГОВАЯ НАГРУЗКА
Если доверять методике расчётов застройщиков (об этом позже), то на конец июня у компаний Чистый долг/EBITDA:
▪️ПИК: –0,2x
▪️ЛСР: 2,8x
▪️Глоракс: 2,9x
▪️Эталон: 3,1x
▪️Самолёт: 3,9x
▪️АПРИ: 4,2x
👉ДИВИДЕНДЫ
В 2027 году есть вероятность выплаты дивидендов только у ЛСР, традиционные 78 рублей на акцию (д/д 16,3%).
👉ОЦЕНКА РЫНКОМ
Акции половины застройщиков нельзя оценить по P/E из-за отсутствия прибыли, посчитал по EBITDA LTM: ПИК (EV/EBITDA = 2,9x), ЛСР (3,6x), Глоракс (3,7x), Самолёт (4x), АПРИ (5,7x), Эталон (6,1x).
👉НОВЫЕ РИСКИ
2026 год уже вышел очень богатым на негативные корпоративные практики от застройщиков:
▪️Самолёт. Сбер может получить над ним управление, возможна реструктуризация займов + были техдефолты по облигациям в мае и сентябре.
▪️ПИК. Снизили free-float с 15% до 2% и планируют делистинг акций.
▪️ЛСР. Убыток за полугодие состоит на 81% из обесценения от продажи дочерней компании. У дочки было активов на 46 млрд рублей, а продали её за 3 млрд рублей связанной стороне. Стоит ли ждать дивидендов на 8 млрд рублей после вывода 20 млрд рублей со счетов компании, и стоит ли ждать подобных сделок во 2 полугодии после размещения облигаций на 15 млрд рублей?
▪️Эталон. Размыли акционеров в 2 раза через допэмиссию и сделали пересмотр своих прошлых результатов в отчёте (задним числом снизили EBITDA 1П2025 и завысили EBITDA 1П2026).
▪️АПРИ. Внепланово увеличили объём выпуска 002Р-14 через 3 недели после его размещения + 3 раза с начала года побывали в списке налоговых должников.
👉ВЫВОДЫ
Не думаю, что нужны выводы после такого числа и разнообразия признаков дефицита ликвидности у девелоперов, пишет Raptor Capital. Помимо этого застройщики продолжают включать в выручку эффект от экономии эскроу и капитализировать проценты. В следующем посте поделюсь своими расчётами долговой нагрузки, ICR и покрытия эскроу с учётом всех бумажных эффектов для 6 компаний из поста + Брусника, Сэтл Групп и ещё 8 застройщиков
https://smart-lab.ru/mobile/topic/1359236
😍 СМАРТЛАБ | 📲 MAX | 👉 ВК