Макаров. Про недвижимость

Большие деньги обычно зарабатываются скучно

Конечно, истории быстро заработанных денег всегда интереснее. Кто-то вовремя купил биткоин, кто-то за пару лет построил бизнес на новом рынке, кто-то начал продавать курсы о том, как заработать миллион, и действительно заработал на них миллион.

Про такое хочется читать. Ещё вчера о человеке никто не слышал, а сегодня у него большой дом, дорогие машины, путешествия и интервью о том, как он всего добился.

Только большинство состоятельных людей, которых я встречал, заработали деньги совсем не так. Они просто очень долго занимались одним делом. Иногда десять лет, иногда двадцать, а иногда и дольше.

Сначала был небольшой бизнес. Потом он стал постепенно расти. Появились сотрудники, офис, оборудование, новые клиенты. В какие-то годы зарабатывали хорошо, в какие-то - не очень. Такое то густо, то пусто.

Деньги снова вкладывали в бизнес, потом начали покупать недвижимость, ещё через несколько лет появились другие активы.

Если посмотреть на такого человека сегодня, можно увидеть шикарный дом, несколько объектов для жизни или пассивного дохода и приличный капитал.

Мы хорошо запоминаем отдельные решения. Гораздо хуже замечаем человека, который много лет каждое день занимаося одним и тем же делом и не менял направление каждый раз, когда появлялось что-то более модное.

#СМ_ВоскресныеМысли

ДЗЕН | МАКС

Как усложнить работу агента? Сказать на просмотре: "Я покупаю"

Мой агент уже несколько месяцев подбирала клиентке квартиру, и к этому моменту она, конечно, немного устала от постоянных просмотров. Тем более что одну квартиру она уже практически купила: мы внесли аванс, начали юридическую проверку, но по её результатам решили от сделки отказаться.

Следующий вариант ей понравился практически сразу. Уже по первым минутам было видно, что клиентка настроена довольно серьёзно.

Несмотря на то, что каждый раз агенты подробно инструктируют клиентов о правилах поведения на просмотре, осечки периодически происходят.

После непродолжительного осмотра квартиры клиентка решила не оставлять продавцу никаких сомнений и прямо при нём сказала:

— Я покупаю.

Надо было видеть в этот момент лицо нашего агента. Ей ещё предстояло обсуждать цену, а покупатель только что сама сообщила собственнику, что квартира ей настолько понравилась, что отказываться от неё она не собирается.

Торговаться после этого, конечно, стало сложнее. Продавец уже знал, что перед ним не очередной "турист", а вполне конкретный покупатель, который фактически принял решение.

Тем не менее цену всё-таки удалось снизить на 300 тыс. рублей. Хотя изначально рассчитывали как минимум на 500.

ДЗЕН | МАКС

Как мы выселяли стоматолога

Восемь часов вечера. Мой агент приезжает в стоматологический кабинет, чтобы проконтролировать освобождение помещения от арендатора.

Сам арендатор ещё на месте, заканчивает лечить пациента. Мастер, который должен поменять замки, уже приехал. Стоматолог обещает, что сейчас за его оборудованием приедут люди, всё вывезут и помещение освободят. А сам садится в такси и уезжает, оставив вместо себя ассистента.

Через некоторое время приезжает целая компания мужчин, человек восемь. Начинают выносить оборудование и мебель. Обстановка довольно напряжённая, некоторые ведут себя хамовато. При этом моему агенту приходится следить ещё и за тем, чтобы вместе с оборудованием стоматолога не вывезли имущество, которое ему не принадлежит.

Такие вот трудовые будни управляющей компании.

А начиналась эта история вполне обычно. У нашей клиентки есть помещение, оборудованное под стоматологию. Мы сдали его врачу, который уже со второго месяца начал задерживать арендную плату и перечислять её не в полном объёме.

Обещал всё решить, а потом переставал отвечать на звонки и сообщения.

Сначала наши юристы подготовили официальное предупреждение. Когда арендатор на него не отреагировал, направили уведомление о выселении.

Согласовали с собственницей дальнейшие действия и договорились об освобождении помещения. И вот теперь мой агент вечером стоит в стоматологии, контролирует вывоз имущества и пытается связаться с арендатором, который предпочёл уехать.

В какой-то момент он всё-таки ответил на звонок, извинился за поведение приехавших людей. Вещи в конце концов вывезли, помещение освободили. Долг по аренде удалось покрыть обеспечительным платежом.

Теперь ищем другого арендатора.

ДЗЕН | МАКС

Вы уверены, что знаете, какую квартиру хотите?

В идеале, когда человек приходит на подбор квартиры, он точно знает, где хочет жить. Называет конкретную локацию, и за её пределы мы вообще не выходим.

Но таких случаев я могу пересчитать по пальцам.

Обычно клиент называет район, который ему нравится, а после первых выездов география начинает расширяться. Первоначальное "хочу только здесь" через какое-то время может превратиться чуть ли не в половину Москвы. Не шучу.

На первой встрече можем договориться, что дома старше десяти лет вообще не смотрим. Но если находится хороший кирпичный дом, которому двадцать или даже тридцать лет, в нужном месте и в хорошем состоянии, его уже вполне готовы рассматривать.

Или площадь. Искали строго от 80 метров, но осмотрели хорошо спланированные 70 и поняли, что места там достаточно. Или наоборот, думали, что больше определённой квадратуры точно не нужно, а потом сходили в квартиру побольше, и она понравилась.

Конечно, намного проще работать, когда клиент хорошо знает район, в котором хочет жить. Он уже понимает, какие там дома, что находится вокруг, куда он будет ездить каждый день. В этом случае ему зачастую вообще не нужно присутствовать на каждом просмотре.

Мои агенты сами смотрят квартиры, снимают видео, делают отчёт по каждому объекту, выясняют нюансы и отсеивают то, на что клиенту нет смысла тратить время. И только если квартира действительно подходит, договариваемся о просмотре уже вместе с клиентом. Для занятых людей это экономит массу времени.

Если человек район не знает, приходится ездить больше. Здесь недостаточно посмотреть только объект. Ведь можно зайти в прекрасную квартиру, но выйти из дома, пройти по соседним улицам и понять, что жить здесь совершенно не хочется.

Поэтому только во время просмотров и поездок по районам человек начинает понимать, что для него действительно важно, а от чего он спокойно готов отказаться.

ДЗЕН | МАКС

Он знает новостройки лучше некоторых агентов

Есть у меня клиент, который одно время приходил ко мне на платные консультации примерно раз в три-четыре месяца. Хотел купить квартиру в московской новостройке.

Рынок он изучил так, что как-то я даже в шутку предложил ему самому идти работать агентом. За год человек посмотрел около 30 жилых комплексов. Выезжал на локации, разговаривал со строителями, сравнивал районы, планировки и цены. Потом приходил ко мне со всем, что насобирал, и мы вместе анализировали варианты.

Сначала определились с районом, нашли подходящий жилой комплекс, даже выбрали планировку. Но до покупки дело не дошло. Через какое-то время появлялся следующий вариант, потом ещё один - и всё повторялось по кругу.

Квартиру он так и не купил.

Ипотеку клиент не рассматривал из-за высоких ставок. Рассрочку тоже - не хотел брать на себя дополнительные обязательства. Покупать собирался полностью за свои деньги.

Каждый раз, когда нужно было сделать выбор, появлялось очередное обстоятельство, из-за которого хотелось ещё немного подождать. То курс рубля беспокоил, то новый пакет санкций, то очереди на заправках, то хотелось ещё подкопить и купить квартиру получше.

За это время человек узнал о московских новостройках, наверное, больше, чем некоторые люди, которые в них работают. Информации становилось всё больше, но принять решение она не помогала.

Только рынок не стоял на месте. За тот год, который он потратил на поиски, квартиры в массовом сегменте Москвы подорожали в среднем примерно на 30%.

ДЗЕН | МАКС

Сколько стоит год ожидания своего покупателя?

Сейчас в подборе у нас есть несколько квартир. Две из них нужно найти в чётко очерченной локации.

Выбор там небольшой, поэтому все квартиры, находящиеся в продаже, знаем, с собственниками общались и по некоторым объектам даже начинали торговаться.

Один из лотов принадлежит инвестору и висит на рынке уже около года. На своей цене собственник стоит намертво и двигаться от неё не хочет.

Реальные покупатели за это время у него были, свои предложения делали, но желаемую сумму ему пока никто так и не предложил.

Мы решили посчитать, во сколько владельцу уже обошлось ожидание своей цены.

Он все ещё хочет получить 25 млн рублей, хотя год назад мог продать ее за 22 млн. От предложения он тогда отказался, а эти 22 млн можно было положить на обычный банковский вклад примерно под 15% годовых. За год это дополнительные 3,3 млн рублей. Сегодня на ликвидном счёте было бы около 25,3 млн - даже чуть больше той суммы, которую собственник весь этот год пытается выручить за объект.

Поэтому год ожидания покупателя - такая же часть экономики этой инвестиции, как цена покупки и цена продажи.

ДЗЕН | МАКС

Кого посадить на 161 метр?

У клиента достраивается коммерческое помещение в жилом комплексе "Бусиновский парк". 161,2 м² с двумя входами.

Собственник изначально видел для себя ставку 4 500 рублей за метр. Получается чуть больше 725 тыс. рублей в месяц.

На прошлой неделе я съездил туда посмотреть сам ЖК и окружение. Пришлось даже пробраться на закрытую территорию.

В сданных очередях на первых этажах уже работают два ПВЗ, три продуктовых магазина, две аптеки, два алкомаркета и пекарня.

Несколько корпусов ещё строятся. ПИК - это застройщик ЖК, также планирует дополнительную коммерцию и в строящемся наземном паркинге прямо напротив нашего объекта.

Несмотря на довольно большую площадь, нормально разделить помещение на два не получится. У одной из частей тогда останется вход только с территории закрытого двора, а мало кто готов работать только на двор.

При этом напротив нашего помещения будет заезд в паркинг, поэтому здесь должен быть и пешеходный, и автомобильный трафик.

После поездки мои агенты начали прозванивать всё, что сейчас сдаётся поблизости:

🔘73 м² в предчистовой предлагают за 219 тыс. рублей.

🔘81,5 м² в бетоне - за 200 тыс.

🔘за 54 м² после кофейни просят 190 тыс., причём по этой цене помещение стоит с июля.

🔘есть ещё 92 м². В декабре прошлого года собственник хотел за них 330 тыс. рублей в месяц. Сейчас уже 260. Арендатора пока нет.

Так что с нашими 4 500 рублями за метр торопиться не будем.

Сейчас задача - понять, какому бизнесу здесь действительно нужны 161 метр. А дальше уже отталкиваться от реалий.

ДЗЕН | МАКС

Кате сегодня год

4 октября 2025 года в 21:50 у нас родилась Катя.

Достаточно подробно писал о том, как долго мы шли к тому, чтобы у нас появился второй ребёнок. Сколько было ожиданий и переживаний, как всё пройдёт. А сегодня Екатерине Сергеевне уже год.

Говорят, чужие дети растут быстро. Оказывается, свои тоже 😁

Казалось бы, совсем недавно я впервые взял её на руки в роддоме, а сейчас по дому уже ходит маленькая девчушка со своим характером.

Катя у нас очень улыбчивая и позитивная. При этом целеустремлённая и с огромным количеством энергии. Настоящий энерджайзер. Любит гонять наших собак, всё ей интересно, везде нужно успеть.

Собаки, кстати, в своё время даже помогли ей начать ползать. Уж очень ей хотелось добраться до них и потрогать. Так что свою небольшую лепту в развитие Екатерины Сергеевны барбосы тоже внесли.

Недели три назад Катя сделала первые самостоятельные шаги. Сейчас с каждым днём ходит всё увереннее.

Отдельная любовь у неё - старший брат. Федю она всегда встречает с улыбкой и старается быть где-нибудь рядом с ним. Он стучит мячом - Катя уже идёт к нему. Федя чем-то занимается - ей тоже обязательно нужно быть поблизости.

К мячам у неё тоже особый интерес. Мы с Аней смеёмся, что сейчас ездим по тренировкам и играм Феди, а через несколько лет, возможно, пойдём по второму кругу.

С днем рождения, Екатерина Сергеевна! ❤️

#СМ_ВоскресныеМысли

ДЗЕН | МАКС

Наконец-то!

После презентации книги меня несколько раз спрашивали, где её можно купить в бумажном виде. На тот момент ответить было особо нечего.

Честно говоря, я как-то упустил момент, что помимо написания и самой презентации нужно ещё согласовать её выход на площадки.

В итоге книгу пришлось ещё три раза согласовывать, разбираться с договорами и другими формальностями, чтобы всё это наконец заработало.

Опыт получен, теперь на будущее буду знать, как это всё делается.

На этой неделе моя книга "Как честно зарабатывать на чужой жадности" наконец появилась на основных площадках. Точно уже есть на WB и Озон. Постепенно появится и в других местах - можно посмотреть там, где вам удобнее заказывать.

Теперь её действительно можно положить в корзину, оплатить и через несколько дней получить уже в бумажном виде.

Кому удобнее читать в электронном виде - такая версия тоже есть.

Ну и всем, кто интересуется темой кладовых индивидуального хранения или пока присматривается к этому формату как к инвестиции, книгу рекомендую.

ДЗЕН | МАКС

"Я думал, что буду играть до 50 лет"

Продолжаю серию подкастов о том, что происходит за пределами спортивной площадки.

В 20–25 лет спортсмен не задумывается о завершении карьеры: есть контракт, сборная, турниры, тренировки. Спорту подчинена вся жизнь. Следующий сезон важнее того, что будет через десять лет.

Александр Волков тоже был уверен, что будет играть в волейбол до 50.

Большинство спортсменов начинают всерьёз задумываться о том, что будет дальше, только когда до окончания карьеры остаётся год или два.

🔘 Почему спортсмены так поздно начинают думать о жизни после спорта?
🔘 Можно ли готовиться к жизни после спорта, не отвлекаясь от больших спортивных целей?
🔘 Почему иногда нужно отказаться от более выгодного контракта, чтобы стать сильнее?
🔘 Как меняется отношение к деньгам с возрастом?
🔘 Что стоит начинать делать уже сегодня, пока до завершения карьеры ещё далеко?

Все это обсуждаем с Александром Волковым - олимпийским чемпионом по волейболу, многолетним игроком сборной России.

Говорим о профессионализме, деньгах, окружении, ошибках, образовании и о том, почему подготовка к следующему этапу жизни должна начинаться заранее.

Это касается не только спортсменов. Высокий доход, успешный бизнес, хорошая должность - всё это тоже может однажды закончиться или измениться. И готовиться к этому гораздо проще тогда, когда всё хорошо, а не когда обстоятельства уже заставляют что-то менять.

🎥 О чём спортсмены начинают думать слишком поздно | Александр Волков

🎬 Ссылка на ЮТУБ

🎬 Ссылка на ВК

📺 Ссылка на Рутуб

Другие выпуски:

1. Как перестать зависеть от спортивного контракта? | Валентин Кротков

2. Кто зарабатывает на спортсмене, пока он зарабатывает миллионы? | Михаил Прокопец

3. Как спортсмену продлить карьеру и не потерять годы из-за травм | Павел Герасимов

#СМ_Видео

ДЗЕН | МАКС

Пришлось вернуть аванс

Подбирали клиентке квартиру в Москве. Пересмотрели около 15 вариантов, три из них дошли до серьёзного обсуждения и торга.

Одна квартира понравилась ей значительно больше остальных, потому что подходила практически по всем параметрам. Когда ещё удалось снизить цену, что называется, ударили по рукам с продавцами и внесли аванс.

Да, у квартиры были некоторые особенности юридического характера.

Во-первых, она досталась собственникам по наследству.
Во-вторых, один из них проживал за границей.
В-третьих, этот самый собственник в 2022 году встал на учёт в психоневрологический диспансер. Причём, как нам объяснили со стороны продавца, сделал это специально - якобы чтобы получить освобождение от военной службы.

Клиентка обо всём этом знала. Попросила нас тщательно всё проверить и уже после этого решить, насколько эти риски для неё приемлемы и стоит ли покупать квартиру.

Перед покупкой каждую квартиру у нас в любом случае проверяют юристы: изучают документы по объекту, историю переходов права, собственников и всё, что впоследствии может иметь значение.

Начали проверку.

Выяснилось, что этот заграничный собственник состоял на учёте и раньше, ещё до 2022 года. А вот об этом нам уже никто не говорил. Получалось, что объяснение, которое мы получили до внесения аванса, с результатами проверки уже не совпадало.

Совокупность рисков оказалась слишком высокой. Обсудили всё с клиенткой и решили от покупки отказаться.

Соглашение расторгли, аванс удалось вернуть полностью. Поиски квартиры продолжили.

ДЗЕН | МАКС

"Я и так продаю квартиру. Зачем мне вкладывать в неё ещё 200 тысяч?"

Когда мы берём квартиру или дом на продажу, в большинстве случаев подключаем к работе хоумстейджера. Его задача - посмотреть на объект глазами будущего покупателя и понять, что имеет смысл изменить перед выходом на рынок.

Часто собственники искренне не понимают, почему, если они продают квартиру за условные 30 миллионов, они должны вложить в неё ещё 200 тысяч. Для них это просто дополнительные расходы.

Тем более речь идёт о недвижимости, с которой человек уже решил расстаться. Покупать туда новую мебель, что-то красить, менять свет или тратить деньги на декор ему совсем не хочется.

С одним из домов после подготовки хоумстейджером произошла забавная история. Туда приехали агенты, которые уже видели его раньше, и спросили: "Вы кухню поменяли?"

Кухню не меняли. Её хорошо отмыли, а стены перекрасили. На другом фоне сама кухня заиграла новыми красками. Потом спросили, не заменили ли кровати. Кровати тоже были прежними.

Бывает и обратная ситуация. Хоумстейджер смотрит объект и говорит, что серьёзно вкладываться здесь вообще не нужно. Достаточно убрать лишнее, сделать уборку, помыть окна и подготовить квартиру к фото- и видеосъёмке.

Сейчас как раз подписали эксклюзивный договор на продажу квартиры, в которой жили арендаторы. Посмотрели её состояние и предложили собственнику только минимальные улучшения. Ремонт перед продажей там не нужен.

ДЗЕН | МАКС

Хотел получать 220 тысяч в месяц. Но выбрал квартиру

Клиента из города-миллионика выбирал вариант из двух вариантами: купить квартиру в новостройке в Москве или вложить деньги в коммерческую недвижимость.

Интересный разброс, согласны?

Жилую недвижимость он знает хорошо и рассматривал квартиру прежде всего как способ сохранить деньги. А к коммерческой пока только присматривается, потому что понимает, что она может приносить больший доход.

По коммерции предложил ему в том числе помещение в Мытищах за 28 млн рублей.

58 м² в новом ЖК, с подписанным ПДА с аптекой "Здравсити". После выхода на полную ставку - 220 тыс. рублей в месяц, договор на семь лет, безусловная индексация 5%.

Объект его заинтересовал. Активно задавал вопросы, просчитывал финансовые возможности. А потом появились новости об изменении условий семейной ипотеки.

У клиента четверо детей. В его случае по новым параметрам ставка получается 6% и кредит до 18 млн рублей.

Коммерческая недвижимость для него все-таки новый инструмент, а здесь появилась возможность купить квартиру на условиях, которыми потом уже может не получиться воспользоваться. Поэтому он решил идти в новостройку по семейной ипотеке.

Аптеку откладываем до следующего раза.

ДЗЕН | МАКС

Он посмотрел 36 домов. А наш вообще не подходил под его запрос

Недавно мы продали загородный дом на Рублёвке, про который я ещё обязательно отдельно расскажу. А пока одна история о том, как вообще нашёлся его покупатель.

Мой агент, которая непосредственно занималась продажей, увидела в одном из закрытых агентских чатов запрос от коллеги. Та искала для клиента загородный дом: участок от 20 соток, дом с подвалом или погребом и ещё несколько пожеланий. Наш вариант по этим параметрам вообще не подходил.

Тем не менее агент решила отправить презентацию и честно написала, что наше предложение не совсем попадает под запрос, но дом всё-таки стоит посмотреть.

Примерно через восемь дней коллега неожиданно вернулась и попросила организовать просмотр. Как оказалось, к тому моменту покупатель уже около трёх месяцев искал загородный дом и успел посмотреть 36 вариантов. Наш получался 37-м.

На просмотре всё шло вполне обычно. Посмотрели дом, прошлись по участку, вышли на улицу и уже вроде бы собирались расходиться. Но мой агент предложила не торопиться и еще немного побыть в доме.

Покупатель сел на диван у панорамных окон и какое-то время там оставался - смотрел вокруг, разговаривал, никуда не спешил. В общем задержался там заметно дольше, чем обычно задерживаются на просмотрах. Было видно, что ему здесь действительно хорошо.

Три месяца человек ездил по просмотрам, посмотрел 36 домов, а в итоге задержался в том, который изначально даже не соответствовал его запросу.

Дальше уже всё закрутилось: переговоры, обсуждение условий, технические документы, детали сделки. И через две недели дом был продан.

Если бы мой агент просто сравнила запрос покупателя с характеристиками нашего дома, этой встречи вообще могло не быть.

Мы действительно не подходили под запрос. Но покупатель этого, видимо, не знал.

ДЗЕН | МАКС

Мне просто очень нравится эта квартира

Симпатичного и спортивного человека мы довольно легко можем представить успешным и дисциплинированным. Уверенно говорящего - компетентным. Если человек добился больших результатов в одной области, иногда начинаем автоматически приписывать ему способности и в совершенно других.

Хотя никакой обязательной связи между этими качествами нет.

В психологии это называют эффектом ореола. Одной яркой характеристики оказывается достаточно, чтобы вслед за ней мы сами дорисовали всё остальное.

Заходишь в квартиру, подходишь к окну, а там потрясающий вид на Москву. И всё - квартира уже нравится. Планировка кажется нормальной, цена не такой высокой, дорогая эксплуатация уже не так пугает.

В коммерческой недвижимости вместо красивого вида из окна может быть известная вывеска на входе. Тогда помещение уже воспринимается как более надёжная инвестиция. Всё-таки федеральная сеть.

Только у конкретной "Пятёрочки" есть конкретный договор аренды, ставка, товарооборот, индексация и условия выхода арендатора. Две одинаковые вывески могут скрывать за собой совершенно разные инвестиции.

Бывает и наоборот. Не понравился подъезд, устарел ремонт, окна выходят не туда и хорошую квартиру уже не хочется рассматривать. Хотя ремонт можно поменять, а разница в цене с похожими квартирами может составлять несколько миллионов.

За годы работы с недвижимостью я много раз видел, как решение о целом объекте фактически принимала одна его характеристика. Иногда это был вид из окна, иногда цена, иногда известный арендатор, иногда недостаток, который человек увидел в первые пять минут просмотра.

Всё остальное человек уже оценивал с учётом первого впечатления. Понравилась квартира - находились объяснения недостаткам. Не понравилась - достоинства уже не имели большого значения.

#СМ_ВоскресныеМысли

ДЗЕН | МАКС

"Комиссией делитесь?"

Как-то продавали квартиру в новом жилом комплексе. Нам позвонил агент потенциального покупателя. Поговорили про квартиру, договорились о просмотре, и в конце разговора он спросил:

— А комиссией делитесь?
— Нет.
— Совсем?

Да, в элитной или загородной недвижимости практика другая. Там комиссию агенту покупателя действительно часто платит продавец, и это заранее учитывается в условиях продажи.

Но в данном случае речь шла о квартире бизнес-класса. Мы представляем собственника, агент покупателя представляет своего клиента, и каждый получает вознаграждение от своей стороны.

Спрашиваю:

— А своему клиенту тогда квартиру показывать не будете?
— Конечно буду. Он уже видел это предложение. Куда я денусь?

На просмотр они пришли вместе. Выяснилось, что покупатель вообще живёт в этом же доме двумя этажами ниже.

Оказалось, что агент и покупатель давно знакомы. За подбор квартиры он взял с него совсем небольшую комиссию и, видимо, рассчитывал часть своего вознаграждения получить ещё и с нашей стороны.

С подобным периодически сталкиваемся до сих пор. Агент хочет получить клиента и соглашается работать за незначительную сумму, а иногда на старте вообще почти "бесплатно". Правда, потом пытается дополнительно заработать уже внутри самой сделки.

В нашем случае покупатель уже видел объявление, жил двумя этажами ниже и в любом случае хотел посмотреть квартиру. Агент тоже прекрасно понимал, что показать её придётся.

Но сначала всё-таки решил уточнить:
— Комиссией делитесь?

Интересно, а если бы покупатель сам не видел этого предложения - показал бы ему его агент?

ДЗЕН | МАКС

А мне самому придётся всем этим заниматься?

Сейчас продаём несколько кладовых индивидуального хранения в Москве и Питере. Это уже работающие объекты: либо полностью заполненные арендаторами, либо находящиеся в процессе заполнения по плану или даже с его опережением.

Покупатель приобретает помещение вместе со всеми кладовыми, получает текущую загрузку и уже с первого дня зарабатывает на их сдаче. Не нужно искать подходящее помещение, проходить весь процесс открытия, заказывать металл, ждать изготовления и монтажа, а потом начинать заполнение с нуля. Тем более что цены на оборудование и материалы тоже постоянно меняются. Здесь деньги начинают возвращаться сразу после покупки объекта.

На переговорах регулярно слышу один и тот же вопрос: "А мне самому придётся всем этим заниматься?"

Нет, для этого есть управляющий оператор. Но покупатель всё равно убеждён, что он будет вынужден разбираться, сколько ячеек занято, сколько освободилось, какая средняя ставка, сколько стоит привлечение клиента и какой будет доход при разной загрузке.

В общем, многие думают, что без погружения в операционку в этом деле никак.

Поэтому по согласованию с собственниками решил попробовать другую модель.

Покупатель приобретает то же самое помещение с уже оборудованными кладовыми и 10-летним договором аренды. Текущий собственник остаётся в помещении уже в качестве арендатора и ежемесячно платит новому собственнику фиксированную арендную плату.

Например, внутри помещения 80 ячеек. Сегодня занято 65, через месяц 72, потом кто-то съехал - этим занимается арендатор вместе с оператором. Собственник помещения каждый месяц получает оговорённую в договоре аренды сумму.

Арендатору остаётся весь бизнес: клиенты, реклама, заселение и освобождение ячеек, цены, загрузка. Из полученной выручки он платит собственнику аренду, всё остальное - уже его операционный бизнес.

Именно в таком виде сейчас начали продавать несколько объектов. Переговоры показывают, что эта модель покупателям гораздо понятнее. Человеку не нужно покупать бизнес (пусть и перспективный), в котором он до этого ничего не понимал. Он покупает коммерческую недвижимость с долгосрочным арендатором и фиксированной арендной платой.

Фактически из кладовых, которые мы раньше продавали как готовый бизнес, получился реальный ГАБ.

#СМ_SelfStorage

ДЗЕН | МАКС

"Нам нужно 18 миллионов, поэтому квартира стоит 18"

Сейчас мои агенты подбирают квартиры нескольким клиентам в разных ценовых категориях. За одним из вариантов наблюдаем уже некоторое время.

Квартира свободной планировки, в бетоне, появилась в продаже ещё в мае за 16,5 млн рублей. Через десять дней собственники подняли цену до 18 млн. Потом она несколько раз менялась: 17,8 млн, снова 18, потом 19, обратно 18, а сейчас квартира стоит уже 18,5 млн. Такая ценовая свистопляска встречается довольно часто.

Летом, по словам собственников, за неё предлагали 15 млн рублей. Но они отказались. За всё это время квартира так и не нашла своего покупателя.

В разговоре с агентом выяснилось, откуда вообще взялась эта цена. Собственники сами хотят купить другую квартиру, и для следующей покупки им нужно около 18 млн рублей.

Поэтому примерно столько должна стоить и эта.

Я понимаю, как в данном случае мыслит владелец. Если после продажи тебе всё равно не хватает денег на следующую квартиру, кажется, что продавать дешевле просто нет смысла.

Только дальше получается интересная цепочка. Этому собственнику нужно 18 млн, потому что столько стоит квартира, которую он хочет купить. Собственнику следующей квартиры, возможно, нужно 25 млн, потому что он уже присмотрел что-то себе.

И постепенно цена своей квартиры начинает определяться не тем, сколько за неё готовы платить покупатели, а тем, сколько денег каждому нужно для следующей покупки.

Вот и висят потом месяцами в рекламе сотни таких объявлений в ожидании "того самого" покупателя, который по неизвестной причине согласится с этой ценой.

Покупатель тем временем открывает ЦИАН, видит квартиру за 18,5 млн и сравнивает её со всеми остальными объектами, которые можно купить за эти деньги. А заодно видит историю объявления: квартира в бетоне за несколько месяцев без видимых улучшений подорожала с 16,5 до 18,5 млн рублей.

Мы эту квартиру пока не исключили и продолжаем торговаться, как и ещё по двум другим. Посмотрим, кому из собственников быстрее понадобятся деньги.

ДЗЕН | МАКС

"У вас замечательный подход к продаже"

Продаём сейчас дом в Борисково, на Новой Риге. Месяц назад его смотрела семья, которой дом очень понравился, но до покупки дело пока не дошло.

Мы решили немного изменить подачу дома в рекламе. Агент, которая ведёт продажу, написала девушке, приезжавшей на просмотр, и попросила рассказать, что ей тогда понравилось, что запомнилось и что в итоге остановило от покупки. Нам было важно услышать именно её взгляд как человека, который всерьёз рассматривал этот дом для себя.

Девушка откликнулась сразу: "У вас замечательный подход к продаже".

Она отметила, как дом был подготовлен к просмотру, и отдельно сказала о том, что реальность соответствовала тому, что они до этого увидели в объявлении. Казалось бы, совершенно обычная вещь, но на загородном рынке, к сожалению, фотографии и описание далеко не всегда совпадают с тем, что люди потом видят на месте.

Ещё её очень тронуло внимание к ребёнку, с которым они приезжали. Мы знали заранее, что семья будет с ребёнком, поэтому приготовили для него пастилу, сок и ещё несколько приятных мелочей.

Для нас это была просто небольшая деталь при подготовке просмотра, а человек вспомнил о ней спустя месяц.

Заодно получили и честную обратную связь о том, что пока останавливает от покупки. В доме нет гаража, он находится не в организованном посёлке, плюс остаётся вопрос по цене.

А сам дом они за этот месяц так и не забыли. В голосовом сообщении девушка сказала: "Мы всё равно возвращаемся с мыслями к этому дому, потому что он нам очень понравился".

Возможно, у этой истории ещё будет продолжение.

ДЗЕН | МАКС

Квартира на Wildberries

Когда WB объявил, что на площадке можно будет покупать квартиры в новостройках, я относился к этой идее довольно скептически.

А недавно ко мне обратилась знакомая, которая действительно нашла там подходящий вариант.

Она выбирала две квартиры для детей и остановилась на конкретном проекте и планировке. Около 82 м², две спальни, два санузла, большая гостиная и возможность при желании оставить отдельную кухню.

Попросила меня посмотреть, насколько этот ЖК вообще подходит под её задачу, насколько он ликвиден и есть ли что-то лучше за те же деньги.

Посмотрели, что ещё есть на рынке. Сопоставимых вариантов в этом бюджете не нашли. В других проектах за те же деньги площадь была в основном 60–70 м².

Дальше включился агент моего бюро и менеджер со стороны застройщика. Стали разбираться уже с конкретными квартирами, этажами и условиями покупки.

Выяснилось, например, что лоты с одной и той же планировкой продаются в разной степени готовности. На части этажей есть предчистовая отделка, на верхних - только трассировка стен.

Посмотрели, имеет ли смысл переплачивать за этаж и виды, что будет строиться перед окнами, отдельно разобрали условия полной оплаты и рассрочки.

Так как квартир было две, попросили застройщика дать дополнительные условия. В итоге "со скрипом", но согласовали на один объект ещё 1% скидки, на второй - 2%.

В итоге остановились на двух квартирах по 82,4 м² на 28-м и 30-м этажах. Обе - меньше 28 млн рублей.

Так что квартиры на Wildberries действительно находят. В нашем случае - сразу две.

ДЗЕН | МАКС