В ленте новостей обратил внимание на запуск нового складского фонда от «Активо».
🏠В моём портфеле, как вы знаете, пока есть недвижимость только в «натуральном» виде. Присматриваюсь к ЗПИФ как к способу диверсификации, особенно сейчас, когда привлекательность классических вкладов потускнела на фоне снижения ставки ЦБ.
💼 Об «Активо»
Компания на рынке с 2015 года, основана Оскаром Хартманном. Специализируется на подборе коммерческой недвижимости для включения в состав ЗПИФ.
В портфеле компании активов на сумму 12,5 млрд ₽, а выручка "Активо" в 2025 году выросла на 53%. Среди проектов есть и удачные, и неоднозначные, но в целом компания наработала устойчивый опыт — более 11 лет на рынке.
📍Каталог ЗПИФ недвижимости от Активо
📊Чем примечателен «Активо 24»?
Объект инвестирования — склад класса «А» в г. Копейск (Челябинская обл.), в 10 км от Челябинска. Введён в эксплуатацию в конце 2024. Площадь — 9 376 кв. м. Цена покупки — 82 690 ₽ за м², что даёт кап-рейт ок. 12% от среднерыночной арендной ставки в год (~10100 ₽/м² по данным NF Group).
💡 Арендатор — «Электротехмонтаж» (ЭТМ), один из лидеров рынка электротехники, работает с 1991 г. По бух. отчётности компания стабильно в плюсе (за 2025-й чистая прибыль после налогов — 2,8 млрд ₽).
С арендатором заключён нерасторгаемый договор до 2032 г. Ниша электротехники имеет высокий потенциал с учётом возросшей потребности в мощностях из-за развития ИИ.
💰По фин. модели доходность без учёта роста стоимости актива:
— 12,7% в первый год;
— 14,1% годовых за 10 лет.
✅ Сильные стороны
● Локация. Урал — одно из самых актуальных направлений: даже после рекордного ввода 2025 г. вакантность в Екатеринбурге выросла лишь до 4,8%. Склад небольшой и находится в Челябинской обл., в которой не было зафиксировано разрушений из-за атак дронов, несмотря на большое кол-во заводов в регионе.
● У арендатора растущий бизнес. ЭТМ — надёжный контрагент с многолетней историей.
● Принципиальное отсутствие кредитного плеча. В отличие от многих конкурентов, «Активо» не использует заёмные средства при формировании фондов — это снижает риск потери актива в случае ухода арендатора или рыночного спада.
● Ежемесячные выплаты. В отличие от многих фондов, которые платят раз в квартал, «Активо» выплачивает доход каждый месяц.
⚠️Какие риски?
● Фонд начнёт работу под конец осени, а деньги — 10% от размера инвестиций — собирают уже сейчас. Это стандартная практика для «Активо».
● Потенциальные атаки. После летних событий с WB и OZON, не исключено попадание склада в зону поражения или косвенные последствия: например, рост страховки и издержек на фоне общего удорожания логистики.
Однако, как уже отметил, склад находится в глубине страны, да и интерес для прямого удара такой объект вряд ли вызовет. Кроме того, “Активо” предусмотрительно заложила расходы на страховку выше, чем в предыдущих фондах.
● Вопросы с ликвидностью. Паи фонда можно приобрести только на сайте “Активо”. Там же будет организован вторичный рынок, но паи можно вывести на биржу. Однако это менее ликвидная история, как если бы фонд изначально был биржевым.
🎯 Резюме от меня
Среди проектов со складской недвижимостью этот формат выглядит взвешенно: небольшой склад вдалеке от Москвы и Питера, с нулевой вакантностью, надёжный арендатор и долгосрочный договор. Отсутствие кредитного плеча — важное преимущество, снижающее риски.
💼Фонд стоит рассмотреть, если для вас важнее стабильный рентный доход, чем высокая ликвидность. Исторически складские фонды «Активо» платят стабильно, как и было заявлено в модели, а некоторые фонды даже показывали доход выше прогноза. Однако стоит быть готовым к тому, что выход из позиции может занять время.
🤔Напишите, кто уже инвестировал в фонды «Активо»? Особенно интересен опыт по складским фондам — слышал, что они показывают себя стабильнее торговых центров. Историческая доходность и другие графики есть в личном кабинете, но доступ открывается только после регистрации.
#недвижимость #фонды
