🏗Прошло почти 2 меc. с момента отмены льготной ипотеки. Суммарно на Москву, СПб и Краснодар приходится больше 1/4 всей строящейся жилплощади страны (30 из 116 млн кв. м). Продажи резко упали, но цены это не замедляет - вакханалия продолжается.
💰Своя квартира - для супербогатых
После того, как в июле продажи квартир рухнули на 60-80%, в августе ситуация не лучше.
🛒Оценка продаж на конец августа:
● Старая Москва — 3698 сделок (-20% к июлю);
● Новая Москва — 1575 сделок (-35% к июлю);
● Подмосковье — 2278 сделок (-30% к июлю).
🏗У крупных девелоперов всё будет неплохо: они накопили "жирок" за предыдущие тучные годы, и если у них нет больших долгов, будут спокойно пережидать высокие ставки и низкий спрос. А вот небольшие региональные закредитованные застройщики такими темпами могут и "крякнуться".
При этом стоимость типичных квартир в новостройках в районе московского ТТК - от 25 млн до 60 млн ₽ и даже выше (!), причем дома еще не построены.
💰Получается, даже при ставке по ипотеке в 20% (это сейчас минимум без льгот), если ты покупаешь квартиру за 30 млн и половину берешь в кредит на 20 лет, ежемесячный платеж составит почти 255 тыс. ₽, а начисленные проценты за весь период будут больше 45 млн ₽. Чтобы обеспечить такие платежи и при этом нормально жить, доход должен быть не менее 500 тыс. ₽. Но многие предложения идут без ремонта, т.е. еще нужны средства на ремонт.
🇷🇺А что по России в целом?
🏢За прошедший месяц средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке снизилась на 0,7%. С начала текущего года это самое ощутимое месячное снижение. Причем сильнее всего (на 3,1%) по данным агентства "Этажи" подешевели квартиры в Питере.
🛒Аналитики допускают, что в ближайшие месяцы средний дисконт при продаже вторичного жилья может достичь рекордных 7–7,5%. Но есть нюанс - это только для НЕликвида. При этом ликвидные объекты будут стараться продать без снижения цены, параллельно сдавая их в аренду.
«Яндекс.Недвижимость» прогнозирует, что ценовая коррекция будет длиться еще год-полтора.
🤦♂️Причины понятны. Люди открывают сначала объявления, потом ипотечный калькулятор, крутят пальцем у виска, пьют валерьянку и откладывают покупку жилья на неопределенный срок.
🏗Зато на первичке всё стабильно - никакого снижения. Квартиры экономкласса в большинстве регионов продолжили дорожать - больше всего в Омске (на 2,2%) и всё в той же Москве (+1,7%).
👉Застройщики прекрасно понимают текущие рыночные условия и предлагают различные программы для привлечения покупателей. Например, снижение процентных ставок за счет собственных средств, рассрочки и другие гибкие условия.
🚀Аренда улетает в космос
В августе средняя цена долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках России достигла 32 тыс. ₽, а аренда двухкомнатной квартиры — 42 тыс. ₽, согласно данным «Циана».
📈За месяц цены на аренду однушек выросли на 8,3%, а двушек — на 7%. Единственным городом, где цены снизились, стала Пермь. Рост стоимости аренды напрямую связан с сокращением льготной программы и высокими рыночными ставками по ипотеке.
🏢Я тоже сдаю свою вторую квартиру, но по очень скромной цене (чуть ли не в 2 раза ниже нынешней средней по рынку). У меня ее снимает хорошая семья с 2 детьми, и я не хочу ухудшать их и так непростое материальное положение. В отличие от вкладов на Финуслугах, в реальной жизни я не гонюсь за максимальной прибылью, а ставлю во главу угла в первую очередь человеческие взаимоотношения.
🤦♂️Впрочем, из моих историй вы в курсе, что рантье из меня не получилось - приходится зарабатывать деньги активным трудом.
🎯Резюмирую
🏘Цены в рублях вряд ли будут падать, особенно на новое и строящееся жильё. Застройщики будут всеми силами удерживать их на прежнем уровне - механизмы у них для этого есть. А инфляция будет им активно в этом помогать. Поэтому "ждуны" могут на какое-то время порадоваться лишь стагнации, но не падению ценников.
🤔Моя ипотека на вторичку под 11,2% годовых, взятая в Сбере в начале 2023 года, выглядит теперь вполне здравым решением.
#недвижимость
