#загадкажакафреско #дфо

Ответов на вчерашний квест, как это водится, несколько. Но сначала придётся прочитать #матчасть. В этот раз пропускать ее не советуем, но если очень хочется, то следующие 5 абзацев - не самый захватывающий триллер.

📄 Учет регистрации договоров долевого участия осуществляется по месту нахождения объекта долевого строительства, то-есть в привязке к строительному адресу, указанному в разрешении на строительство и проектной декларации. Одна только проблема - эта статистика не учитывает договоров уступки прав по ДДУ от юридического или физического лица к конечному покупателю.

💵 А вот статистический учёт ипотечных кредитов организован Банком России чуть иначе. Учитываются все ипотечные кредиты под залог прав по договору долевого участия, не важно - был он заключён с застройщиком, или приобретен по уступке. А вот группировка кредитов осуществляется по месту нахождения заёмщика, то есть «адресу места его постоянного проживания, соответствующего отметке о регистрации по месту жительства в паспорте гражданина Российской Федерации».

⁉️ Что из всего этого следует и зачем мы вообще это обсуждаем? Следует из этого два вывода:

1️⃣ Цифры будут всегда показывать проникновение ипотеки чуть выше, чем на самом деле: числитель (статистика Банка России) учитывает покупки через уступку прав требования по ДДУ, а знаменатель (статистика Росреестра) - нет. Но это - постоянная ошибка, и она не сильно мешает анализу.

2️⃣ Сравнение количества договоров долевого участия и количества ипотечных кредитов в разрезе субъектов - из серии деления 🍏 на 🍊. Если жители одного региона берут ипотечные кредиты для покупки жилья в другом, то региональная статистика проникновения ипотеки искажается - в обоих субъектах. Но есть у этого искажения и неожиданная польза. Сейчас будем эту пользу извлекать, а заодно и ответим на вопрос про «полтора землекопа» из ДФО.

Погнали!

📈 В чем физический смысл, если проникновение ипотечного кредитования в регионе оказывается вдруг существенно выше среднего по России (79% в 2020 году) или вообще превышает 100%, как, например в ДФО в 2020 году? Скорее всего, это значит, что жители региона активно берут ипотечные кредиты для покупки жилья в других субъектах. С точки зрения распределения спроса - это субъекты-доноры. Люди зарабатывают там деньги, но жить предпочитают где-то еще.

‼️ И это первая половина ответа на вчерашний вопрос - «почему на 1 договор долевого участия в ДФО приходится 1.54 ипотечного кредита».

📉 А вот отклонение коэффициента проникновения ипотеки в регионе в меньшую сторону от среднего по России означает, что значительная часть покупок на первичном рынке совершается жителями других регионов (ну или регионе не выдаётся ипотека, но это уже редкость). С точки зрения распределения спроса это субъекты-реципиенты. В них, по идее, должно строится больше жилья на душу населения, а финансируется этот «фестиваль» за счёт притока покупателей извне.

⁉️ Остался ещё вопрос - при чем тут «дальневосточная» ипотека? Об этом - в следующем сообщении.