​#прожилье #цены

Пока «штаб по анализу роста цен» пытается выполнить спущенный сверху райдер и разложить рост цен жилья на первичном рынке на «комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование», мы предлагаем взять в руки отчётность публичных девелоперов и посмотреть - нет ли там ответа на заданный вопрос?

‼️Давайте с ответов и начнём, а потом уже погрузимся в детали. На пальцах получается так:

📈47% от общего роста цен на жилье обусловлено увеличением издержек застройщиков - это и рост стоимости отдельных материалов, и расходов на оплату труда, и процентов по кредитам;

📈53% от роста цен на жилье - эффект льготной ипотеки всех сортов и общего снижения процентных ставок.

📈За счёт каких факторов выросла себестоимость - изучим отдельно. В отчётности застройщиков ответов мы не найдём, придется взять в руки таблицу затраты-выпуск и ещё несколько статистических отчётов Росстата.

‼️Ну а теперь - детали расчётов и цифры. Погнали!

🧮 На сегодняшний день отчётность за 2020 год выпустили ПИК, ЛСР, Эталон, Брусника и Пионер. На круг это 10.8% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на конец 2020 года. В ближайшее, вероятно, отчётность выпустят ещё несколько крупных компаний, но пока будем играть теми картами, которые есть. Вот основные цифры по нашей выборке:

📈Сумма заключенных контрактов в 2020 году выросла на 27.2%, с 457.3 до 581.8 млрд рублей, а площадь реализованных квартир - на 10.5% - с 3.8 до 4.2 млн кв. метров;

📈Средняя цена квадратного метра выросла на 18.0 тыс рублей - со 119 до 137 тыс. рублей;

📈Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 11.3 тысячи рублей, с 84.2 до 95.5 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных (офис) и коммерческих (реклама, продажи) расходов.

📈Валовая рентабельность выросла на 1.1 процентного пункта - с 29.2 до 30.3%, а валовая прибыль с одного квадратного метра увеличилась на 6.7 тысяч рублей - с 34.8 до 41.5 тыс рублей.

‼️Казалось бы, все просто - средняя цена выросла на 18.0 тыс рублей, из них 11.3 или около 60% - за счёт роста издержек. На самом деле не так. Увеличение издержек не всегда и не автоматически ведёт к соразмерному росту цены. В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя - зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали в районе 0.3, а вот про предложение ничего дельного пока сказать не можем.

‼️Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (2.8 из 11.3 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (8.5 из 11.3 тыс рублей) - перенесено в цену квадратного метра.

‼️Итого получаем следующую математику - рост средней цены на 8.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 9.5 тыс - другими факторами. Наиболее очевидные из них - снижение процентных ставок в экономике и программа льготной ипотеки. Вот такая вот «арматура»...