Рынок офисной недвижимости Белграда: свежие цифры и тенденции

По свежим данным на I квартал 2026 года, офисный рынок Белграда остается одним из наиболее устойчивых в регионе Юго-Восточной Европы: вакантность низкая, ставки растут, новое предложение ограничено, а основной объем будущего строительства концентрируется в Новом Белграде.
По данным CBS International / Cushman & Wakefield, в I квартале 2026 года в Белграде не было введено новых офисных зданий, а общий объем современного офисного фонда остался на уровне 1,457 млн кв. м. В стадии строительства находится около 120 тыс. кв. м, из которых примерно 47 тыс. кв. м ожидается к завершению до конца 2026 года. Около 65% строящегося фонда относится к классу А.
Вакантность остается умеренной: 5,53% по рынку в целом. Это комфортный уровень для арендодателей и признак того, что рынок не перегрет новым предложением.
Ставки аренды для офисов класса А в Белграде в I квартале 2026 года составляли 16,5-18,5 евро/кв. м в месяц, при этом в лучших зданиях прайм-класса ставки превышали 19 евро/кв. м в месяц. Для офисов класса B диапазон составлял 12-14 евро/кв. м в месяц.
Главная тенденция: арендаторы готовы платить больше за новые, энергоэффективные и хорошо расположенные здания, особенно в Новом Белграде. При этом старый и менее качественный фонд не получает такого же ценового импульса.
В I квартале 2026 года take-up составил 23,09 тыс. кв. м. Это скромный показатель для начала года, а структура спроса показывает более осторожное поведение арендаторов. Сделки до 500 кв. м доминировали на рынке, а средний размер сделки снизился с 740 кв. м в конце 2025 года до 608 кв. м в I квартале 2026 года.
CBRE в прогнозе по рынку SEE отмечает, что в 2025 году офисный фонд Белграда вырос примерно на 7%, а дальнейшее расширение будет идти постепенно, главным образом в Новом Белграде. Среди значимых проектов в pipeline названы Delta Tower, Panorama Office, Afi City Zmaj North and East, West Gate и другие.
Важно учитывать различие методологий: CBS/Cushman & Wakefield оценивает общий современный офисный фонд Белграда примерно в 1,46 млн кв. м, тогда как CBRE в отдельном отчете по Q1 2026 говорит о более чем 1,104 млн кв. м современного speculative office space. Разница связана с тем, что компании могут по-разному учитывать собственные здания, смешанные проекты, speculative stock и общий современный фонд.
Белград не повторяет сценарий многих западных рынков, где после пандемии офисная вакантность резко выросла. Причины другие: меньший объем старого институционального офисного фонда, ограниченное новое предложение, концентрация спроса в современных зданиях и сохранение роли офиса для IT, финансового сектора, сервисных компаний и международных корпораций.
Главный риск - не общий избыток офисов, а возможное локальное давление на ставки в отдельных новых проектах, если несколько крупных объектов выйдут на рынок одновременно.
24 июня. СЕРБСКИЙ ЭКОНОМИСТ

#Сербия #недвижимость