Философия недвижимости/Real Estate Philosophy

✍️Девелопмент в сфере недвижимости (создание и продажа земельных участков застройщикам) - это бизнес. А бизнес, в свою очередь, циничен и прагматичен - он, исключительно, про зарабатывание денег. Поэтому, когда мне доводится читать или видеть, как отечественные девелоперы рассуждают про правильный или красивый девелопмент - дают ему эстетическую, гуманистическую, а порой даже и альтруистическую оценку, - то я сразу понимаю, что такой девелопер, либо мало что понимает в этом виде бизнеса, либо просто смотрит на девелоперский проект не с той стороны - не со стороны бизнеса.

Вообще, в целом, для отечественного рынка недвижимости весьма характерно заменять какие-либо отсутствующие знания и компетенции, - будь то в девелопменте, будь то в домостроении, - какими-либо эстетическими, гуманистическими и прочими идеологическими концепциями. В результате, большинство отечественных девелоперских проектов получаются, в лучшем случе, трудно реализуемыми, и мало доступными, а в худшем - приводят девелопера к убыткам, а иногда и к прямому банкротству. А всё из-за того, что необходимые знания и компетенции деньгами, увы, не компенсируются.

Пожалуй, будет вполне любопытным отметить то, что неспособность отечественного рынка работать с доступными и массовыми девелопментами и домостроением из отсутствия необходимых для этого знаний и компетенций, привело отечественный рынок к необходимости строить всё максимально дорого и мало доступно. Откуда, собственно, и происходит необходимость в классификации домов и девелопментов, где плотью и кровью обладает лишь высший ценовой (безграмотный и не профессиональный) сегмент. В то самое время, как низший и самый доступный ценовой сегмент подвергается всяческому остракизму.

При том, что для развитых рынков недвижимости характерна обратная ситуация. Большую часть рынка девелопмента и домостроения, а вместе с этим и более высокую капитализацию и хорошие позиции на бирже занимают компании, которые занимаются массовым доступным сегментом. А чем в более дорогом и менее доступном сегменте работает компания, тем она менее богатая, я бы даже сказал, нищая - не интересна ни для биржевых игроков, ни для крупных инвестиционных компаний - не тот уровень и не та лига бизнеса.
И в этом месте стоит в очередной раз вернуться к главному принципу, на котором строится, как девелоперский, так и домостроительный бизнесы - принцип количества, а не качества. Качество, конечно, тоже хороший принцип. Однако, он появляется в этих бизнесах только на основе количества. И то, далеко не всегда и везде. Он появляется по большей части в девелоперском бизнесе, и довольно редко в домостроительном. Потому что, для получения возможности создать большее количество земельных участков под застройку, девелопер вынужден так или иначе повышать качество этих самых участков. Для домостроительного бизнеса этот принцип не релевантен. Большое количество домов не вынуждает домостроительную компанию повышать качество каждого дома. Скорее, наоборот. Что, при этом, практически никак, не влияет на позицию компании ни на рынке, ни на бирже.

Пожалуй, оставлю пока в покое домостроительный бизнес, и акцентирую внимание, именно, на девелопменте: для того, чтобы девелопер получил возможность производить максимально большее количество земельных участков под застройку, он должен повышать и качество. То есть, максимально качественными характеристиками обладают только те земельные участки, которые являются частью девелопмента, насчитывающего не одну тысячу подобных им земельных участков. Ни дома, как таковые повышают качество земельного участка, а, именно, его (участка) социально-экономические характеристики. Наверное, поэтому, когда домостроительная компания стремится к значимым количественным показателям своего бизнеса, то качество домов её заботит меньше всего.

Словом, всё то, что многие отечественные девелоперы, глядя на большие и успешные девелоперские проекты, воспринимают через эстетическую, гуманистическую и прочую «правильную» призму, в действительности имеет вполне циничную и прагматическую основу.

✍️Когда смотришь на отечественный рынок недвижимости, - на ту его часть, которая состоит из индивидуальных домов и т.н. коттеджных посёлков, - то можно обратить внимание на достаточно частые отсылки, цитаты и прямые заимствования в названиях посёлков, домов, и применяемых архитектурных и планировочных решениях, зарубежных рынков недвижимости. География этих заимствований весьма обширна и разнообразна. Здесь есть и скандинавские технологии строительства, различные французские и итальянские посёлки, а иногда даже и попытки прямого цитирования зарубежных девелоперских проектов. По индивидуальным домам, создаваемым на отечественном рынке недвижимости, можно даже изучать историю мировой жилой архитектуры.

Я далёк от обвинения отечественных девелоперов и домостроителей в непатриотичности, а также не готов присоединиться к тенденции по локализации названий домов, коттеджных посёлков. А всё из-за того, что я вижу в этом явлении социально-экономическую специфику отечественного рынка недвижимости, суть которой заключается в отсутствии сформированных традиций в девелопменте и домостроении. Когда рынок недвижимости начинает развивать для себя что-то новое и не до конца понятное, то, совершенно естественно, он это будет стремится увязать с какой-либо иной уже существующей традицией. Без традиции, по большому счёту, не способен жить и развиваться ни один рынок недвижимости.

Вот и получается, что когда на отечественном рынке недвижимости стали массово появляться индивидуальные дома, которые никак не были связаны с сельскохозяйственной деятельностью, чтобы их можно было как-то связать с традиционным селом или деревней, у девелоперов и домостроителей появилась насущная необходимость связать индивидуальные дома с некой традицией жизни в подобном формате жилья. Тем более, никто из них даже не собирался создавать новые колхозы или совхозы. А такой традиции, за исключением некоторых дачных посёлков советской элиты, у отечественного рынка недвижимости, увы, не было. Так что, девелоперы и домостроители, можно сказать, взяли на вооружение единственно возможное решение - связать индивидуальные дома и коттеджные посёлки с различными зарубежными традициями, некоторые из которых насчитывают не одну сотню лет.

Однако, привязки к той или иной традиции не достаточно для активного развития рынка недвижимости. Тем более, такая привязка является чисто формальной и не оказывает какого-либо значимого влияния на развитие отечественного рынка недвижимости. Я бы даже сказал, что подобного рода привязки к чужим традициям скорее тормозят и всячески препятствуют развитию. Потому что, любой отечественный рынок недвижимости способен качественно и количественно развиваться только на основе собственных традиций. А для того, чтобы на рынке недвижимости стали появляться и формироваться собственные традиции, для этого необходим качественный рост собственных знаний и компетенций - качественный рост самого по себе рынка.

Незнание и непонимание места, значения и роли индивидуальных домов, а также поселений, состоящих из них, в системе рынка недвижимости привело отечественный рынок, в том числе, также и к разного рода архитектурным и материально-технологическим метаниям. К слову, такие метания также являются признаком незрелости традиций рынка недвижимости. Что, помимо выше упомянутого, также проявляется в активном педалировании различных современных и ультрамодных тенденций в строительстве индивидуальных домов. Конечно, это всё присутствует на любом рынке недвижимости. При этом, ни один развитый (традиционный) рынок недвижимости опирается не на них, а на собственные традиции.

Традиционность индивидуальных домов крайне важна для любого рынка недвижимости. И в первую очередь из-за того, что, именно, с опорой на традиционность у рынка недвижимости появляется возможность растить собственную капитализацию. На разного рода метаниях, погоне за будущим или привязке к чужим традициям капитализация рынка не способна формироваться. Для неё крайне важна самостоятельность (независимость) и постоянство. А их можно сформировать и развивать только на традициях.

✍️Листал актуальные предложения новых индивидуальных домов и таунхаусов на одном достаточно крупном европейском рынке недвижимости. И наткнулся на один весьма любопытный девелоперский проект. Спецификой этого проекта является строгое следование архитектурным канонам XVIII века для индивидуальных домов и таунхаусов. При этом, дома строятся на основе современных инженерных решений и с современными же планировочными решениями.

Стремление этого девелоперского проекта быть, на сколько это возможно, максимально архаичным и всячески сопротивляться веяниям современной архитектуры в строительстве индивидуальных домов и таунхаусов мне показалось очень интересным. Уж слишком явственно и однозначно этот девелоперский проект указывает на одну очень интересную специфику жилого девелопмента территорий на основе индивидуальных домов и таунхаусов, которую я обнаружил достаточно давно и не только на этом европейском рынке недвижимости.

Индивидуальный дом - это вполне определённый социально-экономический формат жилья. Его основное (массовое максимально широкое и универсальное) назначение - служить, если можно так сказать, смене поколений. Выражаясь максимально просто - индивидуальные дома строятся для воспитания детей. Почему, квартиры не имеют данной социальной функции я пока отставлю в сторону. Это отдельная не менее увлекательная история. Сейчас, главное, индивидуальный дом, как мультипоколенческий формат жилья, и к каким последствиям это привело современный рынок недвижимости?

Использование индивидуального дома для смены поколений (воспитания детей) привело его к тому, что он, как товар, потерял, до некоторой степени, такую свою характеристику, как «современная актуальность». Иными словами, индивидуальные дома, именно, в контексте смены поколений, существуют иногда немного, а иногда и весьма значительно в прошлом. Большая часть многих даже самых крупных рынков недвижимости состоят из индивидуальных домов, которые отражают не современное, а прошлое время, даже несмотря на то, что они могут быть построены буквально вчера.

Это свойство индивидуального дома связано с тем, что потребитель, как правило, оценивает его не из современного состояния и положения дел, а из прошлого - дом, в котором он был рождён, воспитывался. Другими словами, большая часть даже современных недавно построенных домов, воспринимается потребителями с позиции прошлых поколений. Одни из них воспринимают дома с позиции своих родителей, а кто-то с позиции бабушек, дедушек или даже прародителей.

Безусловно, то, что индивидуальный дом - явление во многом консервативное, а в чём-то даже и архаичное - никак не влияет на современность и технологичность материалов и решений, которые применяются при его строительстве. Говоря о консервативности и архаичности индивидуального дома, как формата жилья, прежде всего, имеется ввиду его социальная характеристика - смена поколений, которая проявляется прежде всего в его архитектурных и отчасти планировочных решениях. До некоторой степени, можно даже утверждать, что современные индивидуальные дома строятся не совсем под тех, кто их покупает. Чаще всего, индивидуальные дома покупаются под и для детей. Причём, с представлениями о детях и детстве не современных детей, а скорее их родителей и даже бабушек с дедушками.

Из этого получается один весьма парадоксальный вывод: для того, чтобы быть современной и устойчивой домостроительной компанией, необходимо уметь всячески сопротивляться трендам современной жизни, а не гнаться за ними. Многие домостроительные компании ломаются, именно, из-за погони за современностью и будущим. В то самое время, как им следовало бы более трепетно относится к прошлому.

✍️Это очень удивительное явление, когда компания, которая занимается строительством индивидуальных домов не понимает того, чем она занимается. Уровень некомпетентности, иногда просто зашкаливает. Да, у таких компаний есть статус, позиция на рынке. И многие потребители даже верят и ведутся на авторитетность такой компании. В том числе, потому что их некомпетентность подтверждена и заверена некомпетентностью других подобных же компаний.

Однако, проблема непонимания индивидуального дома, как социально-экономического явления нашей жизни, заключается вовсе не в том, что некомпетентность домостроительной компании распространяется на потребителей. И даже не в том, что некомпетентность поддерживается и всячески поощряется другими компаниями, а также прочими разными идейными сторонниками индивидуального дома, которые в свою очередь, также мало что понимают в индивидуальных домах.

Проблема непонимания индивидуального дома проявляется в период наступления разного рода социальных и экономических кризисов. Когда компании, имеющие отношение к строительству индивидуальных домов, начинают искать пути преодоления кризиса, а зачастую и выживания на рынке, в наступивших для них новых недружелюбных обстоятельствах. И как показывают мои наблюдения за отечественным рынком недвижимости, многие компании не стремятся корректировать и как-то приводить в соответствие с реальностью своё понимание индивидуального дома. Напротив, отправляют запросы во вне к административно-финансовым ресурсам более высокого порядка - стараются максимально отстранится от некорректности собственных же решений и действий.

Другими словами, корректное понимание индивидуального дома, как социально-экономического явления нашей жизни, ни для чего другого компаниям и не нужно, кроме как для того, чтобы максимально эффективно с наименьшими потерями и максимально возможной выгодой для себя и рынка жить и развиваться на рынке недвижимости. А так же достойно проходить через разные социальные и экономические кризисы.

При этом, понять некорректность своего восприятия индивидуального дома достаточно легко. Надо просто убрать из него, например, фактор денег. Чем меньше понимание индивидуального дома будет зависеть от денег, тем корректнее будет его восприятие. Безусловно, этим я не хочу сказать, что в индивидуальных домах фактор денег не имеет значение. Однозначно, имеет. Однако, как социально-экономическое явление индивидуальный дом меньше всего опирается на фактор денег. То есть, способен к реализации и успешному существованию на рынке в достаточно широком диапазоне потребительских цен и размеров инвестиций. Если же фактор денег становится ключевым или основным для компании, то компания пытается опереть свой бизнес на некорректное понимание индивидуального дома.

Ответ на вопрос о социально-экономической значимости индивидуального дома также крайне важен для корректного понимания индивидуального дома. Что дом способен дать, с точки зрения социального и экономического развития, территории, на которой он будет построен? Другими словами, как далеко и насколько широко распространяется социальное и экономическое значение индивидуального дома? И вновь - корректность восприятия индивидуального дома связана с его максимально широким социальным и экономическим значением для территории его постройки. Если же понимание индивидуального дома начинает опираться на его индивидуальность - всячески педалируя его отдельность, самостоятельность и независимость, всячески напирая на уникальность или неповторимость, то можно уверенно говорить о некорректности его оценки компанией.

Корректность понимания индивидуального дома, как социально-экономического явления, крайне важна для построения как домостроительного, так и для девелоперского бизнеса. На всё остальное и прочее она мало влияет. Отсюда и проблемы многих домостроительных компаний.

✍️Решил сегодня ещё раз вернуться к вопросу конкуренции между застройщиками и затронуть обще рыночные принципы это явления: что такое конкуренция между застройщиками, и на чём она строится?

Конкуренция между застройщиками, увы, не возникает и не может возникнуть, как на уровне самого по себе присутствия застройщика на рынке недвижимости, так и на уровне материалов, технологий, архитектуры или даже планировочных решений, которыми застройщик пользуется. То есть, конкуренция между застройщиками не возникает от простого физического присутствия на рынке нескольких компаний, занимающихся строительством. Точно также она не возникает от использования застройщиком определённых материалов, технологий и прочих разных решений, отличающих его на этом основании от других. Всё выше перечисленное, особенно, последнее, свидетельствует, скорее, об обратном - об отсутствии конкуренции между застройщиками на рынке недвижимости.

Конкуренция между застройщиками на рынке недвижимости возникает только в одном единственном случае, или, выражаясь иначе, только при одном единственном условии - застройка одной единственной территории. Другими словами, конкуренция между застройщиками возникает только в том случае, если несколько компаний одновременно в одно и тоже время занимаются строительной деятельностью на одной и той же территории. Например, одновременно и одномоментно строят дома на соседних земельных участках или в пределах одной и той же административно-территориальной единицы.

Я уже неоднократно рассказывал о том, что рынок недвижимости - это земля и только земля. Строительные материалы, технологии, архитектурные и прочие планировочные решения не являются предметом, интересующим рынок недвижимости. Они относятся скорее к категории возможных, допустимых или оптимальных решений тех или иных строительных вопросов. Условия и возможности для строительства чего бы то ни было на разных территориях разные, соответственно, для решения разных задач используются и разные решения. На них конкуренция на рынке недвижимости между застройщиками не основывается. Она основывается только на земле.

Для получения конкуренции между застройщиками в условиях рынка недвижимости этих самых застройщиков необходимо объединить одним и тем же земельным участком или одной и той же административно-территориальной единицей, где они и могли бы проявлять свои конкурентные преимущества. Если такого земельного участка или административно-территориальной единицы нет, то рынок недвижимости, однозначно, лишается самого по себе факта конкуренции между застройщиками. Конкуренция между застройщиками начинает замещаться иными формами и решениями, которые начинают обеспечивать их присутствие на рынке. Это может быть всё что угодно: от «назначения правильного и грамотного строительства на совесть или как для себя», до «назначения единственно возможного застройщика сверху».

Отсутствие деятельности застройщиков в рамках одного и того же земельного участка или в рамках одной и той же административно-территориальной единицы неспособно породить конкуренцию застройщиков, что в свою очередь, неизбежно приводит как к сокращению объёмов рынка в целом, так и к развитию самих по себе застройщиков. В целом, конкуренция между застройщиками обязана приводить рынок к увеличению объёмов строительства. Если же та или иная форма конкуренции не имеет такого результата, то, соответственно, и конкуренцию между застройщиками невозможно считать корректной. А объём рынка, в свою очередь, характеризуется количеством застроенной земли.

Таким образом, на рынках недвижимости застройщики получают одну единственную возможную и в целом позитивную форму конкуренции - это конкуренция объёмов строительства в рамках одного земельного участка или одной и той же административно-территориальной единицы. Кто из застройщиков демонстрирует рынку способность застраивать большую часть земельного участка или адиминистративно-территориальной единицы, тот и является лидером рынка. Никаких иных форм и способов конкуренции между застройщиками просто не существует или они просто не являются формами конкуренции.

✍️Начинал писать комментарий, а в итоге получилась целая лекция.

Полностью согласовывать свою девелоперскую или домостроительную деятельность с идеями и концепциями минстроя, однозначно, не стоит. Это вредно и бесперспективно для бизнеса. У нас с ним совершенно разные цели и задачи. Однако, принимать и учитывать субъектность минстроя в рамках отечественного рынка недвижимости, однозначно, нужно.

Например, идея выдачи бесплатной земли, является полностью противоречащей концепции рынка недвижимости. Потому что рынок недвижимости - это и есть земля. Любой рынок недвижимости строится на операциях с землей - на её превращении из дешёвой и никому не нужной пустоши в дорогую с высокой социально-экономической ценностью.

Вспоминается, звучащее как анекдот, правило игры на одном очень крупном рынке недвижимости, когда девелопер для получения кредита от банка на формирование земельных участков под застройку индивидуальными домами должен предоставить в банк гарантийные письма от застройщиков, в которых те обязуются выкупить, созданные девелопером, земельные участки и построить на них дома. Это ещё один пример несколько странной ситуации, связанной с кредитованием застройщиков. Потому что, рыночная специфика индивидуальных домов в том и заключается, что их строят за счёт собственных инвестиций.

В рыночных условиях застройщикам деньги, как раз и не нужны. Если застройщику нужен кредит на постройку индивидуального дома, то с этим застройщиком что-то не так. Девелоперу, соглашусь, кредит на превращение дешёвой земли в дорогую нужен. Дело это, действительно, дорогое.

Кредитовать застройщиков индивидуальных домов - всё равно, что идти против рынка. Там маржи не то, чтобы для банков, там для самих строителей её мало. Единственный возможный рыночный вариант, когда кредитование строителя индивидуального дома становится хоть как-то оправданным рынком - когда этот строитель строит несколько сотен или тысяч домов одновременно. И то, в этом случае кредитуется не сама по себе стройка, а компания. Индивидуальные дома компания строит за свой счёт.

А вот кредитование покупателя индивидуального дома (не строителя), увы, явление важное и во многом необходимое. Но и в этом случае с точки зрения функционирования рынка важно отделять мух от котлет. Банки, с точки зрения рынка, кредитуют не стройку, а ликвидность индивидуального дома. Способность потребителя обслуживать ипотеку, можно сказать, дело второе. Один не сможет - сможет другой, третий и т.д. Но если индивидуальный дом обладает низкой ликвидностью и эта ликвидность с каждым годом будет только падать, то в этом случае банк делает плохое кредитное вложение.

И тут, я возвращаюсь к тому, с чего начал - земля. Ни материалы, не технологии, ни архитектуры с планировками обеспечивают ликвидность индивидуального дома, а, именно, земля и только земля под ним. Если быть более точным, то её социально-экономическая ценность и перспективность. Поэтому, для любого рынка недвижимости девелопер важнее домостроителя. Дешёвое домостроение из овна и палок рынок недвижимости очень хорошо переваривает. На это, он можно сказать, и не обращает внимание. Но он очень чувствителен к социально-экономической ценности земли. Дорогое домостроение на дешёвой или даже бесплатной земле - это разрушение рынка недвижимости.

Но самый главный фокус-покус во всём сказанном мной заключается в том, что рынок (а не минстрой) является гарантом стабильности и перспективности любого вида бизнеса. Только рынок способен дать хоть какую-то реальную стабильность и перспективность для ведения девелоперского или домостроительного бизнеса. Поэтому, важным для многих является согласовывать свою деятельность с рынком, а не с минстроем. Хотя, конечно, можно пытаться работать и в полном согласии с минстроем. Но куда и к чему это может привести?

✍️Продолжаю изучать и систематизировать домостроительный и девелоперский бизнес байкальского рынка недвижимости. Думаю, мои выводы вполне могут быть актуальны и для в целом российского национального рынка недвижимости. Однако, я пока специально ограничиваюсь лишь местным для меня рынком. В том числе, для того, чтобы не погрязнуть в разнообразии и не упустить ключевые явления и факторы.

Казалось бы, там где присутствует девелопер или один единственный застройщик, что в условиях по крайней мере байкальского рынка недвижимости одно и то же, порядка, системности и логичности освоения территории должно быть много. Однако, я наблюдаю, обратную картину. Если за освоение территории берётся девелопер или один единственный застройщик, то «коттеджный посёлок» превращается в весьма рыхлую и бессистемную застройку. Даже при условии того, что дома с архитектурной и планировочной точки зрения будут похожими друг на друга.

При этом, такой пусть и парадоксальной (перевёрнутой) картине байкальского рынка недвижимости можно найти вполне чёткое и логичное объяснение. Так, этот феномен, лично я, объясняю спецификой или эффектом конкуренции среди девелоперов, но, в первую очередь, среди застройщиков, проявляющейся не один год на байкальском рынке недвижимости.

Дело в том, что конкуренция среди девелоперов и застройщиков на рынке недвижимости строится не на основе качества, оригинальности или «правильности» строительства, а, исключительно, на основе производимых объёмов строительства. Среди девелоперов в конкурентной борьбе побеждает не тот, кто предложит потребителю более оригинальную или интересную концепцию жилой застройки, а тот, кто произведёт большее количество земельных участков под их застройку теми же индивидуальными домами. То же самое и с застройщиками. Среди застройщиков на рынке недвижимости побеждает не тот, кто строит лучше, качественнее или оригинальней, а тот, кто способен построить и продать максимально большее количество индивидуальных домов за единицу времени.

Из этих главных принципов конкуренции на рынке недвижимости и начинают появляется основные же принципы функционирования девелоперских и домостроительных бизнесов. Так, производить максимально большее количество земельных участков под застройку возможно только в том случае, если девелопер занимается прибавлением людей к людям, т.е. каждый, созданный им, новый земельный участок является дополнением к ранее созданным участкам. А строить и продавать много индивидуальных домов возможно только в случае, если эти дома ориентируются на чистую продажу.

Многие девелоперские и домостроительные бизнесы на байкальском рынке недвижимости, увы, строятся на обратных принципах - на принципах разного рода минимизации конкуренции. Если речь идёт о земельном участке, то участок наделяется некой уникальностью и независимостью, что делает невозможным количественное их увеличение. Конкуренция среди застройщиков, увы, также стремится к минимизации разного рода конкуренции. Все домостроительные принципы переводятся из количественной в качественную плоскость. Что, естественно, удобно реализовывать на принципах подряда.

Таким образом, работа девелоперов и домостроителей байкальского рынка недвижимости в направлении всяческой минимизации конкуренции и приводит к тому, что «коттеджные посёлки», или прочие единоличные и обособленные типы застройки территории характеризуются минимальным порядком, системностью и организованностью, как с точки зрения процессов реализации, так и с точки зрения итогового результата.

Конкуренция на рынке недвижимости (девелоперы и застройщики) - это совсем не борьба за место под Солнцем и не игра на выживание, требующая от участников каких-либо оригинальных и уникальных ресурсов или компетенций. Вовсе нет. Конкуренция на рынке недвижимости - это конкуренция объёмов. Девелоперы конкурируют друг с другом количеством производимых земельных участков. Домостроители конкурируют друг с другом количеством созданных и проданных домов. Не более того.

✍️Продолжаю наблюдать за спецификой предложений застройщиков байкальского рынка недвижимости. От того, что я обратил своё достаточно пристальное внимание на индивидуальные дома, которые они предлагают рынку, совсем не означает, что я считаю их дома вершиной рынка. Вовсе нет. К их домам у меня масса вопросов. Однако, их работа полна интересных решений и подходов, которые имеют существенное значение в целом для развития рынка недвижимости.

По-мимо того, что большая часть этих застройщиков старается строить дома похожие друг на друга, как с архитектурной, так и с планировочной точки зрения из одних и тех же материалов, по одним и тем же технологиям, также их объединяет ещё единые принципы выбора земельного участка для постройки индивидуального дома на продажу. Большая часть этих застройщиков игнорирует т.н. коттеджные посёлки. В коттеджных посёлках они дома не строят.

Большая часть строителей домов на продажу предпочитают выбирать земельные участки населённых пунктов, либо участки в непосредственной близи к населённым пунктам. Не в их интересах начинать создавать ни в статусе ДНТ, ни даже в статусе ИЖС новые посёлки. Их в первую очередь интересуют территории уже населённые людьми. Если можно так сказать: они прибавляют людей к людям, а не связывают людей с природой. А всё из-за того, что люди больше тянутся к людям (к себе подобным), а не к природе.

Конечно, за один раз этот феномен строительства индивидуальных домов на продажу не раскрыть, однако, даже в этом приближении он способен дать (лично мне) достаточно большое количество уникальной информации о том, как работает домостроение, девелопмент территорий и, в целом, рынок недвижимости.

Казалось ещё недавно отечественный рынок недвижимости жил исключительно концепциями коттеджных посёлков. Долго жил и, как показывает история, не очень-то и успешно. Строители индивидуальных домов на продажу значительно обогнали девелоперов и застройщиков коттеджных посёлков по количеству проданных единиц. Пока застройщики коттеджных посёлков с грехом пополам выходили на уровень нескольких десятков домов в год, застройщики домов на продажу совокупно делали не одну сотню.

И вопрос столь существенной разницы не в лучшем качестве индивидуальных домов от застройщиков на продажу. Скорее наоборот. Качество строительства домов на продажу значительно ниже. Весь вопрос в рынке. Рынок предпочитает людей, а не природу с материалами и технологиями. И именно на этом настаивают строители домов на продажу - они прибавляют людей к людям. И в этом их главное рыночное преимущество перед застройщиками коттеджных посёлков.

Строить коттеджные посёлки в любом виде, формате и, боже упаси, классе - гиблое дело. Рынок недвижимости так никогда не работал и не будет работать, кто бы и что бы не говорил. Рынок недвижимости - это умножение количества людей живущих, работающих, отдыхающих в том или ином месте. И строители индивидуальных домов на продажу яркое тому подтверждение. Конечно, строители многоквартирных домов ещё более ярко подсвечивают этот феномен: там, где есть один заселённый многоквартирный жилой комплекс, рядом можно построить ещё два. Там где построено и заселено несколько сотен индивидуальных домов - там же можно построить ещё тысячу.

Словом, если и заниматься девелопментом, если и заниматься домостроением, то только в формате преумножения того, что есть, а не в создании чего-то нового и независимого. Наверное, поэтому у строителей коттеджных посёлков мало, что получается. Для того, чтобы начать строить дома на продажу, продавать их в больших количествах не особо отвлекаясь на качество самого строительства нужно крайне мало - уже существующий и активно живущий город, село, деревня. А завиральные идеи, связанные с форматом жилья, архитектурой и т.п. вовсе не нужны. В целом, города, сёла, деревни могут снять множество вопросов с совести застройщика.

✍️Изучая предложения местных застройщиков, активно наполняющих байкальский рынок недвижимости готовыми индивидуальными домами, я обратил внимание на одну особенность этих домов. Во время презентации объекта, риэлторы довольно часто упоминают о том, что дом обладает перспективой второго этажа.

Подавляющее большинство презентуемых домов, в первую очередь, с планировочной точки зрения, являются вполне полноценными одноэтажными домами. То есть, строго говоря, дом с этой точки зрения не нуждается ни в каком втором этаже. Для нормальной и полноценной жизни в нём вполне достаточно и одного этажа. Однако, при всём при этом, дома предлагаются рынку, именно, как дома с перспективой второго этажа. Это обстоятельство мне показалось крайне любопытным.

При нынешнем уровне развития байкальского рынка недвижимости (девелопмента), какой-либо необходимости в создании вторых этажей в индивидуальных домах нет. Вполне можно обойтись и одним этажом. Что, собственно, и показывают нам все эти многочисленные застройщики. При этом, предложение такого одноэтажного дома всё равно идёт с припиской о возможном втором этаже.

Я не думаю, что эти застройщики считают, что двухэтажные дома, именно, с планировочной точки зрения являются более ликвидными, чем одноэтажные. В противном случае, они бы не строили дома с полноценной одноэтажной планировкой. Как мне думается, перспектива второго этажа в их случае играет несколько иную роль в их бизнесе.

Мне неведомо, откуда и как они взяли концепцию объема дома, но сейчас я отчётливо вижу, как они вполне последовательно и постоянно ею пользуются. Дело в том, что помимо общей площади на ликвидность дома очень сильно влияет его объём. И, что является весьма примечательным, первую скрипку в этом явлении занимает, как ни странно, именно, внешний объём здания. А потом уже его дополняет и расширяет внутренний объём.

Если хочешь получить максимальную ликвидность готового индивидуального дома, то надо строить большой по объёму дом. Чтобы дом снаружи визуально выглядел значительным. И, к слову, чтобы он визуально напоминал дом на рисунках ребёнка, т.е. дом с достаточно большой двускатной крышей. Застройщики готовых индивидуальных домов в чём-то должны быть похожи на маленьких детей для достижения максимальной ликвидности своего продукта.

А где брать строителю одноэтажного дома большой объём, как не через достаточно крутоскатную крышу. Тем более, строительство стропильной системы из обычной доски без применения каких-либо специальных инженерных решений, в любом случае приводит застройщика к необходимости создавать достаточно крутую крышу. Что, в свою очередь, формирует условия под жилое использование чердачного пространства. При этом, застройщики байкальского региона полностью игнорируют эту возможность.

Может быть, перспектива второго этажа и играет каку-нибудь роль в повышении ликвидности этих индивидуальных домов. Однако, она получает реализацию в минимальных количествах случаев. Гораздо чаще эти вторые этажи используются людьми, как складские пространства. Но это никак не отменяет того факта, что застройщики стараются создать достаточно большой объём дома даже при одноэтажном планировочном решении.

Причём, они делают второй этаж визуально жилым через окна и балконы со стороны уличного фасада. Что является, на мой взгляд, важным и существенным дополнением к объёму дома. Подобный подход можно встретить и на значительно более крупных рынках недвижимости. На тех рынках тоже принято врезать в кровлю окна, особенно, в тех случаях, когда крыша достаточно высокая и имеет достаточно крутые скаты.

Даже если большего объёма одноэтажного дома застройщик достигает за счёт кровли, то пространство под кровлей следует делать тоже «жилым», хотя бы и визуально и только со стороны улицы. Это очень удивительное решение, характерное не только для байкальского рынка недвижимости.

✍️Пока посвящал предыдущую неделю отдыху на бальнеологическом курорте в горах Восточного Саяна, в одну из популярных соцсетей, спустя пять лет перерыва, вернулся один весьма примечательный канадский строитель. Примечательность этого строителя заключается в том, что он собирает деревянные каркасы в одиночку - он собирает конструктивную часть индивидуального дома без бригады - стены, перекрытия, стропильную систему - всё, что состоит из древесины.

Конечно, можно восхищаться отважностью, даже, некоторым сумасбродством этого человека. Да, деревянные элементы индивидуальных домов, тем более каркасных, обладают гораздо меньшим весом, чем элементы каменных или бетонных домов. Однако, при всём при этом, их нельзя назвать невесомыми. Собирать деревянные каркасы совсем не лёгкая физическая работа.

Но меня привлекает не сумасбродство автора и даже не возможность использовать его контент в качестве видео-инструкций по строительству канадских индивидуальных домов. Я уже не испытываю к этому особого интереса. Для мня это уже в далёком прошлом. За пять лет его отсутствия в соцсети, я проделал большой профессиональный исследовательский путь - меня стали интересовать более широкие, а так же более глубокие и системные темы функционирования рынка недвижимости.

Вот так, глядя этот контент, можно достаточно чётко видеть, что этот строитель плоть от плоти элемент канадского рынка недвижимости, где домостроительная компания - это всего лишь компания по финансированию и менеджменту домостроения. У многих компаний нет даже штатных архитекторов или инженеров. Основная их задача - это покупать земельные участки, организовывать на них строительство с последующей продажей индивидуального дома.

Безусловно, этот сумасбродный канадский строитель работает по профессионально созданным чертежам со всеми необходимыми расчётами. Он не допускает в своей деятельности отсебятины и результат его работы подвергается не одной инженерно-технической экспертизе. То, что он работает один не означает допустимость внесения изменений в утверждённый домостроительной компанией и прочими надзорными органами проектно-сметную документацию.

При этом, как мне думается, домостроительные компании прибегают к его услугам в случае появления у них т.н. подзависших земельных участков. А такого рода участки - дома, которые не были проданы до начала их строительства - появляются практически у каждой домостроительной компании. В таком случае, компания сначала строит индивидуальный дом, а потом уже его продаёт. Держать участок незастроенным домостроительной компании просто не выгодно.

Думаю, именно, в таких случаях канадские домостроительные компании и прибегают к услугам этого сумасбродного строителя. Потому что, в любом случае, работа строительной бригады будет более эффективной, чем работа одного человека. Особенно, в том случае, когда компании нужно справиться с большим количеством домов. А когда объёмы работ снижаются, то можно нанять и одного специалиста. Хотя, конечно, в процессе строительства индивидуального дома есть такие виды работ, где один человек не сможет справиться физически. Например, монолитный ж/б фундамент.

Это очень любопытно. Когда-то этот строитель интересовал меня, как источник информации по конструктивным решениям канадских индивидуальных домов. Его контент - это исключительно процесс создания деревянных конструкций. На сегодняшний день, в его контенте я стал видеть гораздо больше - не только процесс создания деревянных конструкций.

✍️На протяжении целой недели в разных информационных источниках каждый день читаю одну и ту же новость: доля ипотечного кредитования новостроек рухнула, при этом, доля ипотечного кредитования вторички (готового жилья) выросла, достигла своего максимума. Иногда к этой новости добавляется другая, которая констатирует факт увеличения доли рыночной ипотеки и сокращения семейной.

Абсолютно любой рынок, и рынок недвижимости не исключение, строится не на принципе создания «хорошего или идеального продукта», а на принципе максимальной защиты от разного рода рисков. Как же любят (уже, наверное, любили) российские застройщики рассуждать о «качестве» своего продукта. И это вполне понятно - финансирование стройки до последнего времени не давало сбоя. Однако, как рассказывают различные новостные источники всю эту неделю - всё оказалось с точностью наоборот. Потребителей больше всего волнуют не риски, связанные с качеством продукта, а, как раз, риски, связанные с процессом его финансирования.

И, именно, в этот момент, как нельзя более актуальным становится строительство на продажу готовых объектов недвижимости. Потому что, именно, этот формат существования рынка недвижимости отказывается от всего того, что вынуждает потребителя рисковать больше, чем самого строителя. Тем более, выплата ипотечного кредита сама по себе является достаточно высоким риском. Не хватало ещё и того, чтобы брать на себя риски, связанные ещё и с финансированием стройки.

В целом, я, пожалуй бы отметил, что на российском рынке недвижимости уже достаточно давно сложилась порочная практика перекладывания рисков бизнеса на потребителей. Когда человек заказывает себе строительство индивидуального дома, строит дом для себя самостоятельно или финансирует строительство квартиры даже через эскроу - он очень сильно рискует. А всё потому, что ни в одном из перечисленных вариантов приобретения жилья он не имеет дело с уже готовым продуктом. Что означает для него только одно: домостроительный бизнес максимально оградил себя от большей части рисков, переложив их на потребителя. В том числе, от обычных рисков, связанных с обычной рыночной практикой существования домостроительного бизнеса.

Строить, например, индивидуальные дома на продажу - наполнять рынок недвижимости готовым продуктом - в первую очередь, сказывается положительно на потребителях. В этом случае, их (потребительские) риски минимальны. Более, того, как показывают все эти новости про ипотеку, готовый продукт способен более стабильно переживать и достаточно высокую ипотечную ставку. А всё из-за того, что потребитель имеет дело с минимальным риском недостроя (финансирования стройки).

Конечно, минимизация потребительских рисков не означает полное их исчезновение. Просто, риски, связанные с финансированием стройки, берёт на себя домостроительный бизнес, который, в свою очередь, также стремится их всячески снизить. И, именно, так и в таком виде на повестку домостроительного бизнеса выходит вопрос продукта: как минимизировать риски при создании домостроительного продукта? Не вопрос «хорошего или идеального продукта», а, именно, вопрос продукта с минимальным количеством рисков.

Оговорюсь, разочарую некоторых, но создание заводского производства индивидуальных домов не снижает потребительских рисков. Потребительские риски снижаются только в рамках индивидуального земельного участка. Пока на нём нет готового дома - потребительские риски очень высоки. А откуда и как дом появляется на земельном участке не имеет значения. К этому можно также добавить и то, что пока у домостроителя нет готового дома на земельном участке или процесс строительства продолжается он тоже находится в зоне сильного риска. Готовый дом - это снижение не только потребительских, но и домостроительных рисков.

Наступит ли на российском рынке после такой встряски домостроительного бизнеса эра готовых домов, я пока не знаю.

✍️Эх, не туда и не на тех я смотрел все мои годы соприкосновения с российским домостроением! Вместо того, чтобы смотреть на тех, кто активно присутствует в публичном информационном пространстве, и что-то там пытается рассказать по теории и практике отечественного ИЖС с умным около государственным выражением лица, в действительности, надо было обращать внимание на никому неизвестных и скрытных застройщиков, создающих дома на продажу.

Я столько лет потратил на изучение, систематизацию и прочую классификацию мирового домостроительного опыта. Я столько раз сталкивался с противоречиями и прочими диссонансами, когда сравнивал опыт публичных и пафосных строителей индивидуальных домов на заказ с мировым домостроительным опытом. Вместо того, чтобы столкнувшись с этими противоречиями и прочими диссонансами один единственный раз, поставить на этих домостроителях крест и начать искать других, кто не противоречит мировому домостроительному опыту. Но, как говориться, это своё заблуждение надо было осознать. С другой же стороны, я бы не пришёл к осознанию своих заблуждений, если бы я не знал и не владел на очень хорошем уровне мировым домостроительным опытом.

Интересно, когда и в какой момент эти никому неизвестные и скрытные застройщики пришли к ликвидности двулинейных планировочных решений? Интересно, когда и в какой момент они пришли к решению подчинить планировочное решение расположению окон только на переднем и заднем фасаде дома, оставив два боковых фасада глухими? Интересно, когда и в какой момент они пришли к тому, что, если и делать балкон в доме, то его следует располагать, именно, со стороны улицы, а не со стороны заднего фасада? Интересно, когда и в какой момент они поняли, что у дома только один рабочий фасад - передний (уличный)? Потому что, всё это является результатом многолетнего, насчитывающего не одно десятилетие, мирового домостроительного опыта в части создания и продажи готовых индивидуальных домов. А они прошли этот путь за каких-нибудь 10-15 лет.

Безусловно, у этих застройщиков далеко не всё хорошо с качеством строительства, с некоторыми моментами в планировочных решениях. Но это совсем не означает того, что они не осознали базу ликвидности и основные принципы продаж в домостроительном бизнесе. Если бы дополнить этих застройщиков ещё и хорошим девелоперским бизнесом по созданию индивидуальных земельных участков под застройку, то уверен, они бы прошлись очень хорошим и мощным катком по публичным и пафосным строителям индивидуальных домов на заказ. В том числе, по разного рода девелоперам, пытающимся строить коттеджные посёлки.

Пусть и с определённой настороженностью, но я бы сделал инвестиционную (рыночную) ставку, именно, на этих непубличных и скрытных многочисленных строителей индивидуальных домов. Потому что, они в своей совокупности обладают ключевыми характеристиками, делающими домостроительный бизнес перспективным. Во-первых, это небольшие компании и их очень много. Они хорошо соответствуют принципу оборота домостроительных бизнесов на рынке. Что крайне важно для развития вообще любого рынка недвижимости. Во-вторых, они знают как и в каком виде реализовывать индивидуальные дома с минимальными рисками и максимальной ликвидностью. Другими словами, они умеют самостоятельно оптимальным образом инвестировать в домостроение, потому что обладают весьма скромными капиталами.

Если и попробовать по-мечтать о хорошем и светлом будущем российского (байкальского) рынка недвижимости в части жилого домостроения, то в ключе покупки и объединения этих самых непубличных и скрытных застройщиков под тем или иным единым брендом. Этим небольшим, непубличным и скрытным застройщикам с точки зрения рынка недвижимости нужна некая объединяющая их надстройка, в том числе, решающая вопрос девелопмента (создания земельных участков под застройку). И им совершенно не нужна структура, нарушающая основные принципы их независимого домостроительного бизнеса.

✍️В целом, я уже как-то рассказывал о том, что концепция коттеджных посёлков, как жилого формата застройки территории, с точки зрения рынка недвижимости, является абсолютно не рабочей концепцией. Коттеджные посёлки никогда не работали и не будут работать так, как того требует от жилья рынок недвижимости. Даже в дачном формате коттеджный посёлок является неполноценным решением.

Почему тогда коттеджные посёлки появились и для чего некоторые личности и структуры их продолжают повсеместно продвигать - меня пока не интересует. Может быть со временем, когда-нибудь, но значительно позже я и вернусь к этому вопросу. С точки зрения истории становления и развития российского рынка недвижимости ответ на этот вопрос вполне может стать интересным.

Однако, сейчас, на мой взгляд, гораздо интересней искать (изучать) на российском рынке недвижимости не придуманные и не искусственно поддерживаемые системы и решения, а то, что изначально являлось органическим его порождением - то, что обладает гораздо большей социально-экономической устойчивостью, и что уже является более релевантным и валидным в отношении рынка недвижимости. В частности, я имею ввиду небольших застройщиков без бренда, офиса продаж, чей бизнес-подход сводится к строительству индивидуальных домов на продажу.

Начав изучение деятельности таких никому неизвестных и не особо публичных застройщиков, я обратил внимание на то, что они никогда не строят дома там, где нет людей. Для того, чтобы их бизнес хорошо функционировал им необходимы люди, причём не вообще люди, а как раз те, которые уже живут там, где они собираются строить свои дома. Так, например, было и с тем местом, где я живу, куда застройщики пришли только после того, как территория моего поселения была преимущественно заселена. Когда людей на территории было критически мало, то и застройщиков не было.

Пожалуй, будет важно оговориться, что для начала своей деятельности этим застройщикам нужны люди не для того, чтобы этим же людям и продавать дома - вовсе нет. Застройщикам нужны люди, чтобы продавать дома другим людям. Дело в том, что люди тянутся не к абстрактному и непонятному строительно-архитектурному искусству. Они тянутся к себе подобным - они тянутся к другим людям. Очередной раз повторюсь: рынок недвижимости живёт по социально-экономическим законам, а не по законам индивидуальной психологии.

Поэтому, существование застройщиков во многом связано не со строительством каких-либо новых и самостоятельных поселений. Застройщики строят свой бизнес, именно, на территориальном развитии уже существующих поселений. Как и когда возникли эти самые поселения их мало интересует. Главным для них является то, что на застраиваемой территории уже есть люди.

Особенно, этот социально-экономический фактор важен в том случае, если застройщик строит дома на продажу. Ни один коттеджный посёлок не способен развиваться через строительство домов на продажу, т.к. ни один коттеджный посёлок не обладает людьми уже живущими на этой территории до начала строительства. Собственно, поэтому многие застройщики, пытающиеся строить коттеджные посёлки, терпят крах и прочие экономические проблемы - они пытаются строить новые поселения, а не развивать уже существующие.

Конечно, у застройщиков, развивающих уже существующие поселения, далеко не всё безоблачно. У них сильно хромает качество строительства. Их бюджеты не позволяют готовить землю под застройку. Но это совсем не означает, что их подходы и бизнес-принципы в чём-то плохи. Как раз, при всём прочем, именно, они находятся гораздо ближе к рынку со своими домами на продажу, чем иные застройщики со своими коттеджными посёлками и строительством домов на заказ. Отсутствие девелопмента, как бизнеса, занимающегося подготовкой земли под застройку, совсем не означает, что застройщик, создающий дома на продажу, что-то делает не так. Как раз, напротив - они делат ровно то и так, что надо.

✍️Продолжаю восхищаться застройщиками байкальского рынка недвижимости - теми, кто строит индивидуальные дома на продажу. Именно, с этими застройщиками я связываю не только настоящее байкальского рынка недвижимости, но и его будущее - хорошее будущее. То, что они строят - это, действительно, очень круто. Кто бы и что бы не говорил в отношении их качества строительства. Потому что, рынок живёт и развивается не за счёт качества строительства, а за счёт формирования и развития социально-экономических пространств. И, именно, это у них вполне хорошо получается.

О планировочных решениях, архитектурной концепции, которую используют в своей деятельности эти застройщики я уже как-то рассказывал. Повторяться, пожалуй, не буду. Хотя, и очень хочется. Так как, они вполне достойны многочисленных повторов и описаний. Однако, сегодня, я хотел бы отметить несколько иной аспект их деятельности - аспект, посвящённый материалам и технологиям, которые используют эти застройщики в своей деятельности.

Подавляющая их часть строит индивидуальные дома из обычного пиленного бруса (18х18). Материал, честно сказать, не очень пригодный для строительства жилья. Он обладает целым ворохом особенностей, которые играют скорее отрицательную роль в домостроении, чем положительную. Как бы то ни было, с экономической точки зрения, он является вполне оправданным. И в первую очередь, тем, что ни один другой материал не имеет столь широкого и многочисленного производственного распространения. Его производят если не тысячи, но точно сотни компаний (пилорам). Причём, в максимальной близости от места строительства. Доступность строительных материалов - очень важная экономическая составляющая любого домостроительного процесса.

Можно ли заменить пиленный брус на что-нибудь иное с меньшим количеством технических и конструктивных особенностей, препятствующих качеству домостроения? Причём, с сохранением той же самой экономической базы. Думаю, что да. Однако, для этого домостроителям необходимо будет нарастить собственные компетенции. А на это нужно, в первую очередь, время и конечно же накопленное большое количество построенных домов для того, чтобы переход количества в качество стал возможным. К слову, последнее является наиважнейшим обязательным принципом эволюции (развития) рынка недвижимости.

Существующая на сегодня конкуренция материалов и технологий, когда застройщики выбирают газобетон вместо пиленного бруса, дабы избежать отрицательных характеристик последнего, в действительности, приводит совсем не к тем результатам, какие ожидаются. Да, газобетон столь же популярен среди застройщиков, как и пиленный брус. Однако, он не имеет столь мощного производственного распространения. Брус в этом отношении его опережает. Но важно даже не это. А важно то, что, именно, газобетон приводит застройщика к возможности создавать внутренние стены белого (нейтрального) цвета. И даже если застройщик решит покрасить изнутри пиленный брус в белый цвет, то он всё равно не достигнет необходимого результата.

Белый цвет во внутренней отделке в домостроении критически важен. Именно, он создаёт иллюзию хорошего качества. Ничто так не формирует положительного потребительского восприятия, как белые стены. Я полностью уверен в том, что конкуренция материалов и технологий в домостроении рано или поздно всё равно выйдет на уровень борьбы за белые стены во внутренней отделке индивидуального дома. И победят в этой конкуренции, именно, те материалы и технологии, которые с наилучшими экономическими показателями приведут застройщика к внутренним стенам белого цвета.

Безусловно, в конкуренции за белые стены, строители домов из пиленного бруса сильно проигрывают застройщикам, использующим газобетон. Но лиха беда начало. А всё из-за того, газобетон выигрывает у пиленного бруса совсем не из-за того, что он относится к каменным строительным материалам, а его конкурент является древесиной. Корень этой конкуренции совсем не в этом, как думают некоторые.