За последние несколько недель я получал один и тот же вопрос. Интересно, что его задавали и коллеги.
В итоге я понял, что тема может быть полезна для освещения на канале.
📂Ситуация:
Гражданин купил квартиру. Спустя время выясняется, что один из супругов оспаривает продажу по мотиву отсутствия согласия.
Такой типичный пример делится на два случая. В одном квартира покупалась у одного из супругов. Во втором один из супругов сначала отчуждал недвижимость в пользу лица, которое затем выступало продавцом.
❓Вопрос:
Если сделку признают недействительной, влечёт ли это недействительность последующей сделки купли-продажи квартиры?
🔍Разбираемся
Короткий ответ: совершенно необязательно.
1️⃣Во-первых, есть Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 г. № 35‑П.
В этом деле рассматривался аналогичный случай: продажа квартиры без согласия супруга → последовательная смена собственников → оспаривание сделки → попытка виндицировать квартиру у конечного покупателя.
⚖️Из позиции КС РФ следует:
Иск бывшего супруга, предъявленный на основании пункта 1 статьи 302 ГГ РФ к добросовестному участнику гражданского оборота, который возмездно приобрел жилое помещение у третьего лица, полагаясь на данные ЕГРН, и в установленном законом порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности, не подлежит удовлетворению в случае, если бывший супруг, по требованию которого сделка по распоряжению жилым помещением признана недействительной как совершенная другим бывшим супругом без его согласия, не предпринял - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
🔜Таким образом, КС РФ защищает добросовестных приобретателей и фактически позволяет полагаться на данные ЕГРН.
‼️Важно: не стоит рассматривать данные ЕГРН как универсальный способ защиты во всех спорах об оспаривании сделок.
Поэтому признание первой сделки недействительной лишь даёт право обратиться с иском о виндикации имущества. В таком споре придётся доказать, что покупатель недобросовестен или он мог предположить отсутствие согласия супруга.
2️⃣Во-вторых, проблема судьбы последующих сделок при недействительности первой не нова. Многие полагают, что отмена первой сделки автоматически влечёт недействительность всех прошлых и будущих.
🏛Однако совсем недавно ВС РФ высказал следующую позицию:
▪️Параграф второй гл. 9 ГК РФ, регулирующий недействительность сделок, не содержит указания на такое последствие недействительности сделки как признание недействительными всех последующих сделок, так и такого самостоятельного основания для признания сделки
🔗Определении ВС РФ от 18.03.2025 № 89-КГ24-14-К7.
💬В новой Глоссе о недействительных сделках Тузов Д.О. пишет:
Указанное заблуждение (о недействительности всех последующих сделок) основано на отказе многих юристов разграничивать обязывающие и распорядительные сделки: на самом деле при недействительности первого обязывающего договора отсутствует кауза для совершаемой в его исполнение распорядительной сделки по переносу права собственности, а потому недействительными в силу принципа каузальности будут именно распоряжения, произведенные как по этому договору, так и – вследствие отсутствия у дальнейших отчуждателей распорядительной власти – по всем последующим, но это никак не влияет на действительность самих впоследствии заключенных договоров купли-продажи как чисто обязательственных сделок.
📕В одной из работ Тузов Д.О. классифицирует реституционные обязательства на:
✅Реституцию владения (возврат переданного имущества);
✅Компенсационную реституцию (выплата компенсации).
💬Итог
сделка конечного покупателя остаётся действительной. Если он добросовестный приобретатель, вещь остаётся у него, а супруг, чьё право нарушено, получает право на компенсацию половины стоимости отчуждённого.
📽Ранее по теме
▫️Дело Долиной: что решил суд?
🏷Прочёл в законе