​📬Дело Наблюдателя. Какова цена лжи?
В продолжение предыдущего поста, рассказываю об иске Броддусов к бывшим владельцам дома.

⚔️Семья Броддус обвинила бывших собственников дома в том, что они не раскрыли информацию о Наблюдателе и его письме незадолго до продажи дома (Ознакомиться с текстом искового заявления можно тут). По мнению истцов, это являлось мошенничеством, нарушением добросовестности и честных отношений, а также доведением до эмоционально стресса.

🗣Аргументы истцов:
🔹Незадолго до продажи дома ответчики получили письмо от Наблюдателя, в котором он заявил о праве владения и/или собственности на дом;
🔹Ответчики, отчаянно пытавшиеся продать дом, сознательно не сообщили истцам об этом письме;
🔹Ответчики знали или должны были знать, что "душевное спокойствие" и "безопасность" были и остаются в приоритете для истцов, но пренебрегли этим;
🔹Ответчики знали или должны были знать, что сделка сорвется, если они сообщат о письме Наблюдателя и сознательно скрыли данный факт;
🔹Ответчиками нарушен New Jersy Consumer Fraud Act (Закон штата Нью-Джерси о запрете мошенничества в отношении потребителей). Данный закон запрещает торговцам, продавцам и подрядчикам использовать методы обмана при продаже товаров или услуг потребителям. Закон предусматривает, что мошенническое введение в заблуждение или сокрытие существенных обстоятельств, является незаконным, независимо от того, было ли лицо в итоге введено в заблуждение, обмануто или ему был причинен ущерб;
🔹Разумный человек при принятии решения о покупке дома, несомненно, придаёт большое значение тому факту, что психически неуравновешенный человек, который называл себя Наблюдателем, за несколько дней до закрытия сделки заявил о своём праве собственности и/или владении на дом;
❗️Сокрытие правды, когда она явно должна была быть раскрыта, эквивалентно выражению лжи;
🔹Из-за сокрытия информации ответчиками, истцы лишись возможности использовать дом по назначению и наслаждаться проживанием в нём;
🔹Письма Наблюдателя являются непосредственной причиной эмоционального расстройства истцов. Истцы погрязли в постоянном страхе за безопасность, благополучие себя и своих детей, письма Наблюдателя вызвали у истцов бессонницу;
🔹Если бы не сокрытие информации ответчиками, истцы не приобрели бы дом и не пострадали бы от резкого снижения его рыночной стоимости из-за того, что они были вынуждены раскрывать потенциальным покупателям информацию о письмах Наблюдателя;

💵Истцы просили суд расторгнуть сделку купли-продажи, взыскать с ответчиков сумму в размере 1 355 657 долларов США (стоимость покупки дома), а также компенсировать стоимость ремонтных работ в доме и иные понесенные убытки. При этом истцами было заявлено альтернативное требование, в котором они просили обязать ответчиков возвратить уплаченную сумму с сохранением права проживания в доме за плату.

Суд отклонил требования истцов.

⚖️Позиция суда:
▪️Отсутствуют доказательства того, что бывшие владельцы намеренно скрыли письмо, полученное от Наблюдателя. Ответчики пояснили, что сочли письмо странным, а не угрожающим и выбросили его;
▪️Удовлетворение иска возложило бы на будущих продавцов дополнительное бремя размышлений о том, какую информацию необходимо раскрыть покупателям. Ответчики за 23 года получили письмо от Наблюдателя только один раз. В таком случае, следовало бы раскрывать информацию даже о единичных проблемах с соседями, например из-за шумной вечеринки (прим: напомню, что в США прецедентное право);
▪️Удовлетворение иска внесло бы неопределенность в законодательство о недвижимости;
▪️Закон штата Нью-Джерси требует, чтобы продавцы раскрывали информацию о физическом состоянии недвижимости и участка, а не о социальных условиях за их пределами (например, о нежелательных соседях).

Справедливое решение? А какое решение приняли бы вы, если подобное дело рассматривалось в России?

📽Ранее по теме:
▫️Бытовая юриспруденция. Локализованный обман

👉Прочёл в законе