🇷🇺 Минфин готовит удар по продавцам жилья

🗣 Ведомство предлагает с 2027 года считать доход от продажи квартиры вместе с зарплатой и облагать по ставке до 22%. Для продавцов недорогого жилья мало что изменится. Для тех, кто продает квартиру за 10 миллионов и больше, счет идет на сотни тысяч рублей.

🔵 Слияние баз

Сейчас доход от продажи недвижимости живет отдельной жизнью. Если квартира в собственности меньше минимального срока - обычно пять лет, а в ряде случаев три, - налог считается по двухступенчатой шкале: 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. Зарплата при этом облагается по другой шкале - от 13% до 22%, в зависимости от годового дохода. Минфин предлагает эти базы объединить. Тогда доход от продажи квартиры сложат с зарплатой, дивидендами, процентами по вкладам и прочими поступлениями - всего около 20 видов доходов - и применят единую прогрессивную шкалу. Освобождение после минимального срока владения сохранится, но для тех, кто продает квартиру раньше, правила игры меняются.

Практический эффект уже посчитан. При зарплате 125 тысяч рублей в месяц и продаже квартиры за 10 млн рублей совокупный налог сейчас составляет 1,647 млн рублей, по новой схеме - 1,872 млн, то есть на 225 тысяч больше. Если квартира куплена за 20 млн, а продана за 50 млн, разница достигает почти миллиона - 950 тысяч рублей. Логика простая: раньше доход от продажи облагался по «своей» шкале, теперь он тянет наверх всю совокупную ставку налогоплательщика.

Бюджетный пакет на 2027-2029 годы предполагает дефицит в 16 трлн рублей, и Минфин ищет источники финансирования. Пассивные доходы - удобная цель: их получают не все, но концентрируются они у наиболее обеспеченных граждан. По оценке Минфина, изменения затронут около 4 млн человек, или не более 6% населения с налогооблагаемыми доходами. Это позволяет подать инициативу как «налог на богатых», а не как повышение для всех.

Но есть и вторая логика, менее публичная. Прогрессивная шкала, введенная с 2025 года, изначально страдала от одной конструктивной особенности: значительная часть доходов богатых людей проходила мимо нее. Дивиденды, проценты по вкладам, доходы от ценных бумаг и продажи имущества облагались по «плоской» двухступенчатой шкале 13-15%, независимо от того, насколько велик совокупный доход человека. Миллиардер, получивший 100 млн дивидендов, платил с них не 22%, а максимум 15%. Минфин закрывает эту лазейку, превращая прогрессию из формальной в реальную.

Ставка 13% при продаже квартиры станет практически недостижимой для жителей крупных городов. Чтобы уложиться в порог 2,4 млн рублей совокупного годового дохода, при зарплате 125 тысяч рублей в месяц дополнительный доход от продажи не должен превышать 900 тысяч рублей. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в крупных городах - около 157 тысяч рублей. Даже скромная однокомнатная квартира в региональном центре стоит больше 3-4 миллионов, а значит, ставка автоматически поднимается до 15% как минимум. Для продавцов дорогой недвижимости в Москве и Подмосковье речь идет уже о 18% и выше.

Есть и более тонкий эффект, который эксперты пока обсуждают осторожно. Объединение баз создает стимул дробить сделки или сознательно занижать стоимость в договоре. Но здесь работает кадастровый контроль: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база считается от кадастра. Так что «оптимизация» через занижение цены - путь в никуда. Другой вариант - продавать квартиру после истечения минимального срока владения, но это требует времени, которого у многих продавцов просто нет.

💬 Минфин приводит систему в соответствие с изначальной идеей: чем больше зарабатываешь - с любого источника - тем выше ставка. Кто может подождать - подождет. Кто не может - заплатит.

🇷🇺 Разумная Россия 2.0 | Наш сайт