Иван спрашивает: «Хочу диверсифицировать свой портфель с помощью недвижимости: взять туда REIT. Однако смотрю, например, на VNQI (Vanguard Global ex-US Real Estate ETF), и его цена сейчас даже ниже, чем была в 2010-м. Хотя я всегда думал, что цена на недвижимость (ну или цена аренды) растет хотя бы на размер инфляции. Разумно ли вообще брать ETF на REIT, или может есть более правильный инструмент для инвестиций в недвижимость?»

Начнем с того, что «купить настоящую бетонную недвижимость» и «купить фонд на недвижимость» – это совсем не одинаковые вещи. Эти самые фонды REIT внутри представляют собой набор бизнесов по инвестированию в недвижку с весьма немалым плечом (буквально, «фирмы-ипотечники»), и динамика их котировок гораздо больше напоминает обычные фонды акций, чем поведение условной «однушки в Бибирево» (подробнее про это см. у BuyTheDip).

На картинке выше я вывел сравнение доходности VNQI (ваш REIT на неамериканскую недвижимость) и VEA (фонд акций развитых стран без США). Так как я беру здесь полную доходность с учетом дивидендов, то получается, что VNQI всё же прибавил 43% с 2010-го. Правда, если размазать эту доходность на прошедшие 13 лет, выходят скромные 2,8% годовых (но всё же чуть выше инфляции в Еврозоне, которая составила на этом промежутке 2,0%).

Даже на глаз видно, что оба фонда показывали очень схожую динамику вплоть до 2021–2022: после этого индекс акций отскочил обратно вверх, а вот фонд с недвижкой, похоже, конкретно подприжало высокими процентными ставками. Дорогая ипотека в целом обычно заставляет рынок недвижимости грустить, а уж когда ты при этом еще и сам по уши сидишь в кредитах с плавающей ставкой…

Короче, увы, не бывает так в инвестициях – чтобы у вас некий волшебный высокодоходный инструмент и сам всё время дорожал со скоростью не ниже инфляции, и в процессе еще и нехилый денежный поток в вас регулярно выплевывал (разве что, облигации с защитой от инфляции иногда наиболее близко подбираются к такой концепции, но доходности там не поражают воображение).

#нетвойне #РазумныйОтвет